房地產

公寓樓投資越大越好的5個原因

當我買下我在華盛頓特區的12個單元的公寓大樓時,我被它的規模和複雜性所征服,當然,幾年前,我在德州翻修了大約30套房子,分析了大約100套公寓交易,所以我並不是一個完全的新手,但在合同中擁有這樣一座大樓是完全不同的事情。有趣的是,在做盡職調查三周後,我的大樓舒適程度不僅提高了,而且開始希望大樓能更大一些,當我查看我的盡職調查清單時,我意識到一個擁有12個單元的公寓工作量相當于一棟建築的兩倍。這裏有5個理由,說明在投資公寓樓時,規模越大越好。
1、擁有更好的購買體驗
在我的12套公寓中,我面對的是一位情緒激動的賣家,她自己管理著這棟樓,並保留著完全不完整的記錄,她聘請了一位住宅房地產經紀人,她完全被一棟商業地產大樓的銷售流程搞得不知所措,結果,整個過程充滿壓力,交易幾乎失敗,花了4個月時間才完成。這與購買一棟包含44個單元的大樓的經歷形成了對比,建築越大,每個人就越專業,商業地產經紀人會引導每個人完成整個過程。該物業由專業物業管理公司管理,該公司製作的財務報告是現成的、廣泛的、詳細的,賣家往往不會那麼情緒化,實際上會做出與你相關的商業決定。
2、規模經濟
建築越大,單元成本越低,例如,我的12個單元的物業管理費是8%,而44個單元的物業管理費可能是5%。其他費用,如垃圾或保險占收入的比例隨著建築面積的增大而下降,換句話說,建築越大,你的花費就越低。
3、更少的交易成本
說到費用,對于我的小公寓,我的交易成本是購買價的8.5%,這是因為很多交易成本幾乎都是固定成本,例如,根據購買價格,貸款文檔準備成本通常是相同的(或僅略有不同)。你的估價至少要2500美元,即使是小房子,但如果是大得多的房子,估價只會稍微高一點,你的SEC律師為一棟50萬美元的大樓或200萬美元的大樓準備法律文件時,通常會收取同樣的費用。對于一個更大的建築(比如200萬美元左右),估計交易成本為4.5%,這就像在黑色星期五購物一樣,你花的越多,省的越多。
4、更好融資
一方面,100萬美元以下的貸款更難獲得,利率更高,而且幾乎總是需要個人擔保,另一方面,200萬美元以上的貸款更容易獲得,利率更低,而且對于穩定的資產通常沒有追索權,這意味著你不需要親自擔保,僅此就足以激勵我去追求更大的交易。
5、獲得更多利潤
最後,建築越大,掙得越多,我想要每月1000美元的現金流還是10000美元的現金流?如果我做更大的交易,我就不能更快地實現我的財務目標嗎?如果我的目標是達到100件(或其他什麼),那麼做一到兩件更大的交易不是比10件更小的交易更好嗎?答案當然是“是的。”但是,你首先需要克服一個巨大的挑戰,克服你最大的障礙,那就是你自己。
我必須更加努力才能做成更大的生意嗎?是的,我可能得努力工作更長時間,直到我得到那筆更大的生意,但我可以告訴你,如果你追求10個較小的交易,你會付出十倍的努力。我必須不斷克服的另一個障礙是我自己的思想,當然,我現在對12個單元和24個單元的想法很滿意,但是75單位呢?我不斷努力擴大自己的舒適區,通過分析和觀察更大的交易,想像自己完成了這樣一筆交易。
然後就是錢的問題,或者缺錢,對于更大的交易,你需要更多的錢,可能比你自己的錢還多。答案當然是從私人那裏籌集資金,我已經在大公司和我自己的博客上寫了很多關于這個問題的文章,一旦你用一點點知識和信心武裝自己,就沒有理由說每個人都不能籌到錢去做更大的交易。
就投資公寓樓而言,房子越大越好,讓這一點深入你的思想,然後轉變你的購買和持有投資策略,跳過單戶出租和複式公寓,想像一個更大的建築,想好了那就去做吧。
(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

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