房地產

5個簡單的房地產收購控制策略

我曾寫了一篇深度文章,主題是《如何在房地產行業找到一位導師》,在這篇文章中,我們討論了如何啟動對話的關鍵要素之一,就是實際地把交易帶到談判桌上,經驗豐富的投資者可以幫助你,並從中賺錢。那麼,當你剛接觸房地產,又沒有經驗時,你會怎麼做呢?這就是我想在這篇文章中提到的主題。下面是我個人用來產生交易流的5個簡單策略,我有信心它們會很好地為你服務。

1、面對面交流

敲門是我主要使用的收購策略,與我目前嘗試的其他方法相比,它產生了最大的回報,這絕對會讓人感到為難,但事實是,沒有什麼比面對面的交流更能贏得別人的信任了。我主要針對的是那些有受托人出售待售房產的房子,但你甚至不需要專門針對這些房子。所有你真正需要做的是,開始開車在你的社區周圍尋找舊的房子,比如有水泥碎裂、車庫門破碎、窗戶破碎、油漆剝落、草坪雜草叢生等問題的房子。如果你只是四處看看,你一定會發現有人正處于某種困境,如果你努力工作,勤奮工作,我敢打賭你會在一個月內找到一筆交易。你只需要願意去這麼做就可以了。

現在請注意,面對面交流的結果與你說什麼和怎麼說有很大關係。如果你走到某人面前說“嘿,我有點想知道我能不能買你的房子,”如果是這樣說,那麼你每次可能都要被拒之門外。你的方法應該是這樣的,你可以說“嘿,別擔心,我不會賣任何東西,我的名字叫杰倫,”我只是在附近走一走,介紹我自己,讓人們知道我是誰,我在做什麼,以及我如何可能成為他們的財富,人們不像以前那麼友好了,我想改變這一點。你可以跟他們說:“你叫什麼名字?很高興見到你,你在這附近住了多久了?你的工作是什麼?”你可以重複說你的名字,你需要傾聽、提問、建立融洽關係,然後在適當的時候再進行交易洽談。

你要知道,我是做房地產的,但我不是經紀人(當然,除非你是經紀人),我只是在人們陷入困境時幫助他們,幫助他們儘快賣掉他們的房產。如果你碰巧認識一個人,他有一處房產需要處理,我可以把我的電話號碼留給你,讓你轉交給他們嗎?然後回報他,無論他們為工作做了什麼,都要獲得他們的聯繫方式,並把這個信息傳遞給相關的人,有意地讓這件事成為一種雙贏。

如果你采用這種方法,如果那個人碰巧在考慮出售房產,那麼他們會馬上告訴你,然後你就成功了,你得到了一筆潛在的交易。如果這個人沒有想過銷售房產,他們會把你記在心裏,因為你花了時間去瞭解他們,如果他們的網絡中有人需要銷售房產,他們很可能會把你的信息傳遞下去,然後你就會成功,你得到了一筆潛在的交易。不管怎樣,這是你如何有效地利用面對面的方式獲得交易的方法,你可以作為一個朋友,通過提供自己的解決方案來為人們的生活增加價值。

2、與代理商和批發商建立聯繫

為尋找交易帶來最大影響力的兩類人是對投資者友好的房地產經紀人和可靠的批發商,這些人懂得與投資者建立關係的好處,並與他們持續合作。如果你有關鍵的代理商和批發商在你的網絡中,你可以告訴他們你(或你的潛在導師)具體在尋找什麼交易,他們可以是一個很好的資源,在MLS上市,在你想要的市場上投資。批發商比任何人都更瞭解投資者在尋找什麼,因為從定義上講,他們找到的交易不僅有足夠的差價,而且還有足夠大的折扣,足以應付他們的費用,這對投資者買家來說是有意義的。

如果他們是合法的,你可以保證他們將是你擁有的最有影響力的關係,但問題是要找到一個合法的合夥人。我個人遇到過很多批發商,他們想盡可能多地從這筆交易中賺到錢,而不給他們的買家留下任何錢財,話雖如此,如果你找到了一個有穩定的場外房產並且價格合理的人,那麼你就真的找到了金礦。但是你是怎麼找到他們的呢?要找到對投資者友好的代理商和批發商,最簡單的方法是參加REI會議,並詢問會議組織者,有很多新人參加這些會議,所以在大多數情況下,最快的篩選方法是直接與主辦會議的人聯繫,並問他們是否有一個房地產經紀人和批發商,他們會為你推薦的。

如果你成功獲取了他們的聯繫信息,那就帶他們去壽司店或巴西牛排館,把他們當做國王或女王一樣對待。你需要給這些人留下深刻的印象,因為如果他們是由一個活躍的投資者推薦的,這意味著他們在社區中有聲譽,並且瞭解投資者的想法。他們是寶貴的財富,大多數時候,批發商和代理商都有一個核心圈子,他們會先把潛在的交易帶過去,如果圈子裏沒人想買,他們就會繼續購買。剛開始你不會進入那個核心圈子,但通過一些適當的禮儀,你應該能夠相對較快地進入(或至少接近)這個圈子。

最重要的是要有反應,當有人聯繫你談生意的時候,你要馬上說出你的數字,然後儘快回答是或否。99%的想成為投資者的人都會很猶豫,而這些代理商和批發商沒有時間等你太久。關于禮儀,我要提到的第二件事是,當你拒絕一筆潛在的交易時,解釋清楚你為什麼要拒絕它,幫助他們瞭解你的利潤,告訴他們你想要什麼樣的交易,這樣,將來他們就能把線索帶到桌子上,為你工作。

3、獲取房產列表並運用跳躍追踪軟件

在某些城市,你可以打電話或直接去那個城市,拉出該地區的空置房產列表。例如,在我的公司主要投資的是加州聖何塞,你可以去代碼執行部門,付錢讓他們打印一份名單,這可能是一個非常熱門的線索來源。這裏的問題是,你必須能夠使用一個跳躍跟踪軟件,這樣你就可以追踪到房屋所有者實際居住的地方,這是需要付費的,在我看來,最划算的跳躍追踪軟件是TLO(每次搜索1美元),但它有一個應用程序,需要預先警告的是,跳躍追踪是一項非常乏味的任務。

電話號碼似乎只在50%的情況下起作用,所以你可能需要將策略1和面對面交流相結合。如果你能習慣這種跳躍追踪的方式,這實際上是一個很好的線索來源,因為空置的房產已經被房主忽視了,所以他們很可能會願意出售。

4、房地產銷售

房地產銷售也是潛在交易的一大來源,我的公司在過去的幾個月裏已經完成了兩筆房地產交易,其中一筆的ARV超過了100萬美元。這裏的關鍵是找到克雷格列表上的房地產銷售信息,然後以一個普通觀眾的身份出現,接下來,你想隨便問問主人發生了什麼,他們賣的是誰的地產,為什麼要賣等等,然後在合適的時候,問他們對實際的房子有什麼計劃。

如果他們想在未來賣掉它,讓他們知道你在做什麼,你會如何支付現金,這樣會使交易非常順利。如果他們已經在通過中介把房子拿到市場上,那很好,你可以聯繫中介,看看他們是否會接受售前報價,如果他們這樣做了,這將是一個讓你的潛在導師參與進來的完美點,告訴代理人你會再聯繫他們,然後打電話給投資者尋求幫助。

5、Craigslist自動化系統

這是一個被動的潛在客戶生成系統,它使用一個叫做IF This Than that的web應用程序從Craigslist上提取相關的帖子,然後在帖子發布後自動發送到你的電子郵件收件箱。我們通過在“所有者出售”部分搜索特定的關鍵字來確定文章的“相關性”,但是我們稍後會詳細討論這些細節。一旦這個系統建立起來,你將會得到每一個潛在交易的個人通知,就在它發布的那一刻,很酷吧。

你看,克雷格列表上的“業主出售”部分已經變成了一個小型的場外MLS,每天都有大量的投資者利用這一部分來尋找和出售交易。這是一個非常活躍的社區,它有大量的機會,尤其是如果你是房地產新手,你沒有很多資源可以利用,一旦一切都準備好了,真正的下一步是留出時間來過濾所有的垃圾信息,找到黃金信息,你就會得到你的第一筆交易。讓我們開始吧。

步驟1:創建一個新的專用Gmail帳戶。

你真的需要有一個專門的電子郵件帳戶在這個系統中,因為你的收件箱將淹沒線索,另外,您需要一個Gmail帳戶來實際同步這個而不是那個web應用程序,所以,去創建一個新的Gmail帳戶,然後再回來。

步驟2:點擊這裏,然後回來。

步驟3:點擊這裏並做以下操作:

  • 創建一個帳戶並登錄
  • 選擇“創建名單”
  • 選擇“這”
  • 向下滾動,直到找到Craigslist的圖標,然後選擇它

步驟4:回到我在第二步中為你創建的克雷格列表標簽,然後做以下事情:

  • 選擇你在克雷格列表上相關的區域,(比如我想去“加利福尼亞”,然後是“舊金山灣區”)
  • 進入住房部分,在最下面選擇標題為“待售房產”的鏈接。
  • 在頂部,直接在城市的子名稱下面(例如,我的名字是“舊金山;南灣;東灣;半島等等)選擇它說“所有者”的地方。這意味著你要從代理商那裏剪下招聘信息,直接與房主或其他投資者打交道。
  • 然後輸入相關的關鍵字。
  • 這裏有一些我用過的方法,你可以從這裏開始:定貨人,只收現金,裏諾,有上進心,不會猶豫,不允許,上升,TLC,拆除,以土地價值出售,按原樣出售,有很多潛力,需要工作,很多工作,能工巧匠等。
  • 然後在鍵盤上回車或選擇“搜索”。
  • 去頂部的地址欄複製整個URL(快捷鍵你可以點擊地址欄,當你看到你的光標閃時,同時按住ctrl和鍵盤上的“A”鍵,一旦一切都突出顯示藍色,同時按住“ctrl”和“C”鍵。

步驟5:返回到IFTTT.com標簽,並執行以下操作:

  • 點擊“搜索新帖子”
  • 從Craigslist標簽粘貼URL(“ctrl”+“v”)
  • 然後選擇“創建觸發器”
  • 選擇“是”www.meifang8.com
  • 然後滾動鼠標找到Gmail圖標並選擇它
  • 選擇“發送電子郵件”
  • 輸入您在步驟1中創建的電子郵件地址
  • 給搜索一個標題,比如“Craigslist特惠”,或者如果將來你用幾個不同關鍵詞的名稱,你可以用關鍵詞的名字,比如“固定投資者”。
  • 然後選擇“創建動作”
  • 你已經完成了,你需要經常檢查你的電子郵件,並開始你的克雷格列表工作。

6、你如何判斷一筆交易是否是真正的交易?

我想在這篇文章的最後,討論一下如何實際運行一些數字,即使你做了以上所列的每一件事,如果你不能弄清楚這份工作是否是一筆交易,也不會有任何幫助。在我們開始之前,讓我先聲明一下,不同的人有不同的想法,你需要根據市場和你在該市場的戰略,這些數字可能需要進行重大調整,這只是一個非常常見的入門公式。如果你從這裏開始,並根據這個公式獲得一些交易,它將非常成功地獲得潛在導師的注意,最終這就是目標,一旦你找到了一位導師,就按照他/她告訴你的那樣去做,忘掉我下面所說的一切。

這就是我們要揭示的公式:(ARV x .75) -費用=MAO

(1)定義ARV(修復後價值)

修理後價值是指物業翻新後的售價,這是一個重要的數字,因為它定義了你能賺多少錢,當一切都說了和做了,如果你以10萬美元的價格購買了一處房產,並且有5萬美元的支出,你可以以20萬美元的價格出售它,注意,最後一個數字是ARV,然後你將獲利50,000美元。

為了確定ARV,你必須知道如何運行comparables(從現在開始我將稱它們為comps),在我看來,最可靠的比較是確定給定街道/社區的每平方英尺成本。為此,請在Zillow或Trullia中鍵入所需的地址,並設置最近90天的搜索條件(如果在過去90天內找不到任何已售出的商品,請退出到6個月,但已售出的數據越接近當前日期,則效果越好)和房產半徑1英里,半英里更好,同一條街是最理想的狀態。

接下來,尋找面積和臥室、浴室比例盡可能相似的房產,然後記下這些房產的售價。例如,假設你想知道一個1200平方英尺、2個臥室、2個浴室房產的ARV是多少,你可以輸入地址,你會發現在同一條街上,在過去的90天裏已經有3棟房子賣出去了。

  • 房產1:面積1100平方英尺,有兩個臥室和一間浴室,售價10萬美元(我們只是使用簡單的數字)。
  • 房產2:面積1300平方英尺,有三個臥室和兩間浴室,售價20萬美元。
  • 房產3:面積1250平方英尺,帶兩個臥室和兩間浴室,售價15萬美元。

我們的第一步是確定這些房產的平均平方英尺,它是這樣的:

  • 房產1:1100平方米
  • 房產2:1300平方公里
  • 房產3:1,250平方公里
  • 加起來:3650平方公里

然後除以你使用的房產數:3650/ 3個房產= 1,216平方公里

這個數字是那條特定街道的平均平方英尺,顯然,在等式中使用的街道房產越多,結果就越精確。接下來,你需要確定房產售價的平均值。

  • 房產1:100000美元
  • 房產2:200000美元
  • 房產3:150000美元
  • 加起來:450000美元

然後劃分:450,000/ 3 = 150,000美元。

這個數字是房屋的平均售價,最後,用平均售價除以平均面積這就決定了每平方英尺的成本比:15萬/1,216 =每平方英尺123美元。

接下來,你用這個數字乘以潛在交易的平方英尺,這將為你的ARV確定一個合理的範圍。之前我們說過,目標房產有1200平方英尺,所以:123 x 1,200 = 147,600美元。為了保守,我總是喜歡四捨五入,舉個例子,ARV是14.5萬美元。現在有許多不同的因素,可以影響你的ARV,包括消極的和積極的,誰都不是天生的數學家,例如,如果你的房產面對一條繁忙的街道,或者如果縣內最好的學校恰好在一英里之外,那麼你的房產價值將根據這些因素上升或下降,但是,我在這裏分享的只是一些基礎知識和一個起點。

一旦有了ARV,剩下的公式就很簡單了,下面是公式:(ARV x .75) -費用=MAO

(2)綜合成績

這只是一個指標,代表你想要以多少百分比的美元購買房產,這個數字,再一次說明,這取決于你的市場和特定的戰略,但一個好的經驗是70- 75分。

(3)費用

這個數字實際上取決于潛在交易所需的工作量,要真正掌握決定費用的方法,我要給大家介紹斯科特,他有一本關于估算修復房產費用的書,涵蓋了你需要知道的一切。長話短說,對于我們的示例,我們將使用30,000美元。

(4)允許的最大報價

最後,下面是完整的公式:(ARV x .75) -費用=MAO

(145,000美元 x .75) = 108,750 – 30,000= 78,750美元

78,750美元就是所謂的MAO,換句話說,這是你能在這筆交易上花的最多的錢。如果你能以78,500 -700美元的價格買下這處房產(不用擔心價格變化,房地產交易通常是整數),或者更低,那麼它就是一筆真正的交易,你應該繼續前進。

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

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