房地產

房屋出租基礎:在哪裏找到房產和如何分析交易

如何找到你的第一個出租房屋

幾年前,大富翁自己的克雷格庫洛普才開始投資。但到目前為止,他擁有幾處房產,已經驚人的出租了三棟房子,並且在不到兩年的時間裏,他的淨資產增加了35萬美元,更不用說還清了8.5萬美元的助學貸款。

大口袋播客聯合主持人大衛•格林和我采訪了克雷格,談談他的新書。房屋出租策略,以及他如何通過使用這種房地產投資方法向財務自由衝刺。

在一個潛在的房屋出租案例中探索什麼?

那麼,他想在房子裏出租房間嗎?這是克雷格要說的。

我想每個人都在尋找不同的東西。但我個人想要的是,我真的很喜歡你按房間出租的單身家庭策略。我從來沒有真正提升過我的生活方式,所以我完全可以繼續這樣做。

我要用每一美元找到最多的臥室和浴室。在丹佛地區,我要找有5張床和3個浴缸的房子,大約35到40萬美元。那是我最喜歡的地方。我知道如果我按房間出租的話會有現金流。

你將得到1000美元的現金流,超過房產抵押貸款的那類財產。另外,我想要一個我可以有很多選擇的地方。也許我可以從上向下的截下來,稍後再進行Airbnb。或者我可以把它作為一個全日制房出租,因為我可能不想再在一個房產裏管理5個人了。它也必須作為一個固定的租金。現在,它可能不會很好地起作用了,但它仍然需要工作,以便我可以堅持下去。

我個人也會根據進展的方向來尋找地點。然後,我基本上就去下一個小區。那裏的房價還沒有升值,但你知道房價會升值的,因為他們一直在這樣建造。我不認為他們只會圍著我的鄰居轉,你知道的,所以,把你自己放在那裏。

我也在尋找自行車道。我還在騎自行車上班。我還是這麼做的。再次,這消除了整個交通成本,這可能是人們的第二大開支。

所以,通過房屋出租和減少交通費用,你就可以通過這兩件事節省了50%的收入。

在哪裏找到交易

接下來,我問克雷格,他在哪裏能找到這些房產?他在看美國職業足球大聯盟嗎?或者他在尋找交易方面更有創造力?

我直接上大聯盟。我認為有了這個房屋出租策略,每一筆交易都能奏效。只是對我不起作用。在財務上,我認為在35萬到40萬美元的區域,每筆房產交易都有5張床和3個浴缸,它們都能有效的出租。你每一次都要至少付700到1000美元的房屋抵押貸款。

然後,我看著房子說,“好吧,我想住在那裏嗎?如果我搬出去有人想住在這裏嗎?停車情況如何?”

所有這些事情。改進的地方在哪裏?進步的道路在向那個方向發展嗎?我只是看看房子,然後用那種方式來評估。

主持人之一大衛•格林問克雷格:“你能給聽眾定義一下你所說的進步之路是什麼意思嗎?“

基本上,城市傾向于向大方向發展。我要以丹佛為例,因為那是我住的地方。丹佛的中心就在商業區。如果你去丹佛南部,雖然它已經被開發了。但在我看來,這是過去的事了。未來在丹佛北部。

比如,看看裏諾。裏諾是丹佛的一個地區,五年前,你不會踏足這裏,因為你可能會被殺。但現在,它是這個城市最受歡迎的地區之一。

所以,我繼續往北走,因為很明顯丹佛正在往北走。我就在裏諾北部,那裏的房產價格很便宜,但我仍然可以控制租金。不完全一樣的租金,裏諾可以值得投資,但房價仍然遠遠高于我可以得到的房產抵押貸款。

這就是為什麼說知道這個城市計劃做什麼是很有幫助的。

例如,丹佛市正計劃在丹佛北部建設一座帝國大厦。我相信我的財產不會因此而受損。這將帶來大量的工作,人們希望有一個住得離工作近的地方。

為什麼要考慮長期戰略

接下來,我想知道克雷格對這些房產的長期計劃是什麼。比如說,他買了一套獨棟的房子,出租臥室,住在其中一間臥室裏一切都很好。他賺了很多錢,還過著免費的生活。然後,他有了女朋友、妻子、丈夫或其他什麼。他想搬出去。

也許他在另一個城市找到了更好的工作。他想搬出去。那他會怎麼做?就繼續在臥室旁邊出租?他會怎麼分析呢?

這取決于我的生活中什麼時候發生的情況。如果現在發生這種事,我會說我會搬出去,我會把我的房間租出去。事實上,我有幾個物業經理,他們可以按房出租物業管理。他們很難找到,但你得繼續找,繼續找,繼續找。你會找到一個願意這麼做的人。這可能是我首先要嘗試的。

如果那不管用,我也會看房子,以確保它也會作為一個整體單獨出租,仍然能夠支付超過我的房產抵押貸款(也有足夠的房間支付費用)。所以,我擁有的房子是雙向的。但這只是一種更有利可圖的按房出租策略。

只要我能從我的錢中提取最大的一部分,我就想這樣做,直到我決定如果工作太多,我不想再這樣做了。然後,我可以輕鬆的袖手旁觀。

人們總是想知道如何分析,他們應該選擇怎樣出租房子。我告訴人們克雷格提到的同樣的事情:從兩方面分析。

把它當作你住在那裏來分析,因為你可能會(我的意思是,你會的,你是房屋租客)。但也要分析它,好像你不會住在那裏,因為你不會永遠住在那裏。

那麼,你想現在就買一套真正合情合理的房產,然後搬出去,你的錢就會突然每月損失1000美元?那太糟糕了。所以,從兩個方面來分析。

當我們分析這筆交易時,很多時候數字太多了。你有月供,抵押貸款,保險,稅收,空缺,資本支出,所有的東西。所以,我堅信,你需要在房產抵押貸款上有一定的門檻,這樣交易才能奏效。我的門檻是500到1000美元或更多。

但這會因你所在的城市而異。而且它也因房屋而異。在老房子裏,我想要一個更高的門檻,因為這樣會有更大的空間來支付這些費用。而在一個更好的房產,這是一個有點新的房子,你不需要那麼高的儲備。

但這種差別越大,交易就越好。我不認為有什麼案例不是這樣的情況。我只是認為人們都被這些數字所吸引。他們花了好幾個小時來分析交易,而我認為直接進入一個房產更容易。我說:“好吧,我知道我可以為這個房產拿到3500美元的租金。我的房產抵押貸款大約是2200美元。我房產抵押貸款賺了1300美元。太好了!”

大衛補充道,當你從真正擁有房產並賺取收入的人和向你出租房間的人的角度(因為他們真的也在省錢)來理解房屋出租行為時,當你看到它對每個人都有好處時,你真的很想知道為什麼世界上的每個人都不這麼做?為什麼這是我們必須告訴人們的秘密?太神奇了!

融資如何影響一切

對于房屋出租,一些銀行有3,3.5,4,5%的自有房屋貸款首付,這意味著你必須住在這個房子裏。

我問克雷格,“為什麼我不能說我要住在這房子裏,拿到3%的首付,然後不搬進房子裏住?第二,為什麼我不能每個月或每個星期都這麼做呢?一遍又一遍地,什麼能阻止我?“

好吧,銀行詐騙就是為了阻止我。或者房產抵押貸款欺詐,我應該說。如果銀行真的抓到你,那就是五年監禁。我想更糟的是,我的意思是,想像一下坐在監獄裏的人就在殺人犯的旁邊。他問:“你做了什麼?“你說,“哦,我不是住在我說要住的房子裏。”

你在監獄裏看起來像個懦夫。所以,真的沒有辦法。

這是真的,但從積極的方面來說,我告訴他,當你在監獄裏的時候,你不僅可以得到你的住房,而且也不必為你的食物付錢。沒有旅行費用,沒有汽車費用。這甚至可能比無家可歸要好,如果你無家可歸,你還得為食物買單。

“監獄出租房……”克雷格說。“我喜歡。”

 

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

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