房地產

每個房東都忘了問一個潛在物業經理的問題

這是一個真正重要的問題,這個問題的答案可以決定你的租房投資成敗。人們不知道要問這個問題,剛開始的時候,我不知道要問這個問題,甚至幾年都不知道要問這個問題,直到這件事成為一個問題,我才知道去問。

當你面試物業經理時,你可能會問一系列的問題,從如何篩選租戶到處理維護電話,再到他們收取的服務費用,你可能會問另一個問題,那就是他們是如何處理驅逐問題的。他們的答案很可能是標準的驅逐程序,例如提交文件、上法庭等等。很好,任何人都可以在網上查到這個過程,如果你不去問那個問題,而是忘了那個問題呢?每個州的程序都很簡單,他們可能只是按程序這麼做,然後故事就這樣結束了,當涉及到需要驅逐的租戶時,驅逐過程本身是最不需要擔心的。

你當然可以問他們如何處理驅逐問題的,只是為了確認他們已經掌握了過程,但我建議你在面試中問一個真正的問題,那就是如何處理糟糕的租戶?

1、什麼是糟糕的租戶?

簡單來說是一個不好的租戶,這是你能找到的最差的租戶,因為在投資工作結束的時候,對投資來說最重要的是你是否賺錢,如果租客不付房租,就很難賺錢。糟糕的租戶也會造成很大的損失,這會影響你的經濟回報,然後是“不太友好的”租客,他們付了錢,卻讓你痛苦不堪,也許每次付款都很晚,你不得不不斷地去討要房租,或者他們經常抱怨,或者他們是糟糕的溝通者等等。這些租客並沒有那麼糟糕,因為你有了收入,但他們可能會讓你頭疼。

2、糟糕的租戶會做什麼?

糟糕的租戶可能只做其中一件事,也可能是這兩件事的任意組合,其中一些問題比其他問題更嚴重,但它們都指向一個糟糕的租戶。

  • 他們不付錢。
  • 他們總是很晚才付款。
  • 他們不停地找藉口,逼你每個月都去追他們交房租。
  • 他們付了錢,但支票或任何他們使用的方法導致資金不足,導致追逐再次開始。
  • 他們會造成房屋損害。
  • 他們違反了租約的規定。
  • 他們總是聲稱有東西壞了。
  • 還有什麼?我肯定我錯過了很多東西。

3、一個如何不處理糟糕租戶的例子

我所經歷過的最糟糕的物業管理事件,是在處理物業中糟糕的租戶時,當租戶每次沒有全額支付租金時,物業經理都會接受他們的藉口,他是個很好的人,物業經理,但是他太好了,這些租客有困難,我完全理解,他真的想和他們一起工作,讓他們走上正軌,保持房子的正常運轉,你猜怎麼著,那些租客根本沒趕上來。

物業經理每個月都要提出驅逐令,因為他們沒有全額支付租金,這很好,但他一直讓他們逍遙法外,因為他們一直給他可信的時間框架,告訴他何時以及如何才能趕上進度。這位經理不僅對那棟房子裏的一群房客這樣做,而且還對兩個人這樣做,基本上是整整一年,除了幾個月的例外,租客們給了我很多錢,而我幾乎沒有收入。具有諷刺意味的是,我知道還有幾個人的房子就是由同一位物業經理管理的,而且他們從來沒有拖欠過這麼多錢。

4、結論

當物業中有好的租戶時,這個經理會非常善于管理,當事情變得棘手時,他就崩潰了。物業經理何時應與租戶發生戰鬥?我完全相信要善待每一個人,直到這種努力被證明是無效的。在某種程度上,你必須對租戶采取極端強硬的態度,是什麼時候?我真的不知道那條線到底在哪裏。這位經理要找的第一批租戶,他們是合法的,我們有充分的理由相信他們會趕上來,另外,請記住,擁有租賃物業最昂貴的費用之一是租戶周轉率。

所以我完全理解在這些租戶回到正軌時與他們一起工作的願望,因為把他們趕出去並找到新的租戶將花費我大量的錢。不幸的是,在這種情況下,我花了更多的錢來嘗試與他們一起工作,因為我最後在幾個月的空缺之前失去了幾個月的租金。但如果他們趕上了呢?我就會安然無恙,身無分文,那麼,物業經理應該在哪裏切斷他們的聯繫呢?我不知道答案,但當你采訪一位物業經理時,他們應該能夠應對這種情況。

他們如何處理藉口,如果有人每個月都拖欠租金,如果還款被退回,如果他們無法與租戶取得聯繫怎麼辦?這些問題都屬你在面試物業經理時必須問的一個大問題,那就是如何處理糟糕的租戶。

5、任何人都能應付一個好房客

這是真的,我在加州住的時候,曾經管理過一個很棒的房客,她是我在亞特蘭大的房客,這很簡單,因為她每個月1號付款,她會溝通任何問題,如果有東西壞了,她可以讓維修人員進來,她從來沒有做任何虛假的聲明,她真的不需要接觸很多實際上的問題,這太容易了。

當人們建議使用物業經理時,不要感到困惑,或者當你打算遠程當房東時,要小心,這並不是因為你不能應付一個好的租戶,任何人都難以應付,這不是那麼容易。你會對租戶可能造成的麻煩感到驚訝,我保證如果你試一試,你連一半都做不出來,他們太古怪了。

假設你沒有霸占你自己的房產,你雇傭一個房產經理來處理所有的事情,這些事情對你來說是很難獨立完成的,或者你只是不想做。從來沒有人說過收支票是困難的,收集支票並不難,任何傻瓜都能做得到,你需要做租戶篩查,如果你不住在附近,物業經理就負責維護,他們會處理租戶問題,那麼,當你面試一位房地產經理時,你為什麼不問問他們會如何處理糟糕的租戶。

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

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