房地產

購買你所在地區以外公寓樓的6個步驟

一般來說,投資那些離你開車很近的公寓是個好主意,尤其是如果你自己管理這棟樓,離大樓越近,一切就越容易。這也意味著你的團隊成員(物業經理、律師、經紀人等)相當于都在一個容易的驅動器內,你的投資者也會更願意在本地投資。但有時你別無選擇,只能尋找那些在你的領域之外的交易。例如,如果你住在舊金山或紐約附近,你可能會因為完全沒有好房子可買而感到沮喪,以5%的上限購買對你來說並不合適。

那你應該做什麼?一個選擇是不做任何商業房地產投資;另一個選擇是去其他市場。當我第一次開始投資公寓建築時,我開始在德克薩斯州尋找,儘管我住在北弗吉尼亞。我參加了一個新兵訓練營,導師推薦我去得克薩斯,所以我去德州找。我做的第一件事就是建立了我當地的商業房地產經紀人團隊,然後,我采訪了商業貸款機構、房地產經理和律師,我分析了100多筆交易,然後簽下了82套公寓。這將比在當地投資花費更多的時間和金錢,但這是可以做到的,這裏有6個步驟來幫助購買你所在地區以外的公寓樓。

1、步驟一:選擇正確的區域

您選擇的區域將取決于您要查找的內容,你希望得到什麼樣的回報?你在某個特定的城市有家人嗎?或者你喜歡這個國家的某個特定地區嗎?

Marcus & Millichap地區公寓報告對美國主要地區市場的公寓建築市場有一個很好的概述,你需要閱讀您感興趣的不同領域的報告。我在尋找的過程中,會考慮兩方面,那就是不斷增長的就業和人口,還有高上限稅率。這是投資公寓樓的完美組合,Marcus & Millichap報告將幫助您識別這些區域。

一旦你確定了你最喜歡的3個領域,那麼是時候深入一點了。聯繫你選擇城市的經濟發展辦公室,獲取他們的年度報告和展望,你正在尋找一個經濟不斷增長的地方,就會有新的工作和投資。

2、步驟二:尋找商業房地產經紀人

下一步是開始打電話給商業房地產經紀人,找到他們的一個簡單方法是搜索www.loopnet.com網站,並打電話給當地的Marcus & Millichap、CBRE和Sperry Van Ness辦公室。在你的第一次電話交談中,你想要介紹一下自己,並稍微提高一下經紀人的素質,你的第二個目的是看看在這個地區有什麼樣的交易,詢問當前的最高利率,現金回報率,單價等等。這會讓你知道在這個領域投資你能得到什麼樣的回報。

然後讓他們把你列入他們的買家名單,迅速分析你從他們那裏得到的交易,並給他們反饋,每周給他們打電話保持聯繫。

3、步驟三:讓其他專業人士推薦你

一旦你決定了要投資的領域,並且開始與幾位商業地產經紀人交談,那麼就該找其他的團隊成員了。下一步的首要任務是找到當地的物業經理、律師和商業貸款官員或貸款人。首先讓你的房地產經紀人幫你引薦,然後讓和你交談的其他人也幫你引薦,給你介紹的每一個人打電話,在一份文檔中記錄下你們的對話,這樣你以後就可以作為參考了。

4、步驟四:盡可能多地使用電話和Skype

人們很想跳上飛機去“看看那個地方”,不要這樣做,除非你想浪費時間和金錢。在那之前,你可以遠程做很多事情,例如,你可以通過電話“采訪”別人,查看他們的推薦信,並分析交易,而不必親自去拜訪他們。

5、步驟五:一旦你在合同中有了房產,就去那裏看看

最理想的情況是,你只有在簽了第一份合同後才會去這個地方,這給了你一個非常有說服力的理由去和每一個潛在的團隊成員交談。當你第一次真正去那個地方的時候,你應該有一個非常具體的行程計劃。讓你的經紀人帶你參觀一下這個地區,著重指出哪些地方正在改善,哪些地方需要避免。當然,你也可以參觀你在合同中約定的房產,以及你在那裏想看的其他房產。滿足你的首選物業經理,律師,貸款人,估價師,和財產檢查員。你旅行的目的是更好地瞭解那個市場,並最終確定你的團隊。

6、步驟六:做交易

現在團隊已經就位,你已經準備好做一筆交易了。找到第一筆交易可能需要一段時間,所以要確保你定期與每個團隊成員保持聯繫,讓他們參與進來。一旦你做了一筆交易,你可能不得不在一開始就花一些額外的時間在場地上,以確保團隊就位,即使你並不經常需要親自到場,也要確保每個人(尤其是你的物業經理)都要定期對自己的行為負責。

7、結論

毫無疑問,在你的所在區域進行投資是更好的選擇,但是如果你在你的地區找不到你想要的交易,你可能不得不去其他地方尋找。如果你必須在該地區以外投資,這將花費你一些額外的時間和金錢,但它肯定是可以做到的。

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