房地產

8種通過房地產投資提高退休率的方法

我們大多數人都被教導說,退休是在工作30-40年,積累了一堆現金,把它投資到股票市場,祈禱沒有市場崩盤,然後把你的需求減少到只有你投資組合餘額的4%……

我的朋友們,希望這不是一個策略!

由于FIRE運動(財務獨立,提前退休),我們對退休有了一個更安全的定義,即從你的資產中獲得的收入包括你的開支。

用這些新的術語來思考退休意味著什麼,有了你的房地產資產、資本保全和巨大稅收優惠的正確現金流,我們可以在以後的歲月裏為自己創造一定程度的確定性和控制力(可能現在就可以選擇工作)。

但當你在穀歌上搜索“如何使用房地產退休”時查找結果像這樣:

  • 擁有自己的家
  • 投資房地產、投資信托基金(REITs)
  • 購買、改善和裝修房產
  • 購買商品房並出租
  • 購買商業地產,經營自己的生意
  • 買個度假屋,兼職出租
  • 眾籌

別誤會,以上都是進入房地產的有效途徑。但如果這些“資產”能支撑你的退休生活,那可能存在一些缺陷。需要考慮的是:

1.這項資產能保全資本嗎?

2.資產現在創造現金流嗎?

3.資產是否有升值的潛力(但不依賴于它的成功)?

4.該資產是否產生任何稅收優惠?

我要質疑的是,上述“資產”中除第一項外,其餘都沒有達到我們對退休新定義的可靠投資策略。更不用說,你必須積累相當多的現金,才能在20年以上的時間內退休,擁有這樣的資產(這讓我們對退休有了一個完整的定義)。

那麼,還有什麼辦法可以讓你從房地產行業退休呢?

你如何建立一個你可以退休的房地產投資組合?而且,如果你在房地產投資中遲到了呢?

下面是四種方法,你可以利用租賃房地產來為你的退休提供資金,特別是如果你剛剛起步或投資資金有限。(儘管如此,請堅持我的觀點,因為我們將討論下一步的擴展!)

一、房屋出租

當你進行房屋出租時,你將每月的住房開支(部分或全部)外包給與你住在一起的室友或租客(如果你買了複式公寓的話)。你產生的任何額外收入都可以用來支付房款,或者存起來投資其他地方。你會以這樣的方式購買,以保存你的資本,獲取稅收優惠,並使自己的升值“錦上添花”。

每兩年重複一次這個過程,持續五年,你就可以擁有一個不錯的股本儲蓄和多個現金流來維持生計。

二、交鑰匙

當您購買交鑰匙租賃時,您將繼續將節省的資本或重新定位的權益(想想heloc或房屋出售)轉換為多個現金流。就像房屋出租一樣,你會以這樣一種方式購買,以保存你的資本,獲取稅收優惠,並將自己定位為升值的“錦上添花”。

三、BRRRR

當您購買BRRRR(購買、裝修、租賃、再融資、重複)投資時,你通過強制股權加速了你的財富和獲得資本的速度。你買低資產,修復房產,在幾年內儘量減少你的資本支出,租它來創造正現金流,然後再為你的初始投資再融資,然後重複這個過程。

這樣就有可能創造無限的現金回報,因此,你只受你一次可以做的項目數量、所需的前期資金以及你必須做項目的時間的限制!就像房屋竊聽和交鑰匙一樣,你會以這樣的方式購買,以保持你的股權地位,獲得稅收優惠,並持續升值。“退房”購買、裝修、租金、再融資、重複“。”包括關于這個策略的更多細節。

四、BRRRR的關鍵

阿里•布恩創造了這個短語(太棒了!)……這是我最喜歡的投資房地產的方式,也是我20多次的投資策略!基本上,brrrr的關鍵是利用他人的時間、知識、專業知識和網絡來完成brrrr。

旁注:以上所有策略都可以在多戶型建築中實現。術語只是根據裝修的程度從“裝修”變為“增值”或“發展”。

此外,這些類型的投資組合需要時間來擴展到您可以從收入中退出的程度,除非您有資金和網絡來同時購買項目投資組合。(是的,這是可以做到的!)

讓我們把這個帶到下一個層次!

現在,我們已經確定了四個核心的房地產投資戰略,你可以使用退休資金,讓我們在這些策略的基礎上,介紹四種方法來加速我們的擴展工作並更快地退出。

五、30年內購買一處房產

這個策略很簡單,在退休前30年內購買一處優質房產。30年來,你的房客已經付清了第一套房產30年的抵押貸款,現在你把它賣掉了。你可以靠出售所得過活,也可以將這筆錢的全部或部分再投資于未來的投資。(很理想,因為你要活到100歲以上!)而且,你仍然有許多財產是現金流,以資助你的生活費用。

六、買入三持有二賣出一策略

查德•卡森經常提到這種策略。每年你買3套房產,我覺得這對brrrr或brrrr的關鍵類型屬性最有效,因此您可以繼續使用您的資本創建速度。你完成了所有三個項目,然後把兩個房產(最好是兩個)放入你的投資組合中,然後賣掉第三個來生活。

在五年內,你有10個現金流動的財產,和一個相當大的資本池,繼續投資或資助你的生活方式。把這個策略和上面的策略結合起來,會有非常好的結果。

七、堆棧策略

布蘭登•特納經常談到堆棧策略。看起來是這樣的:

  • 第一年:買一套獨棟住宅
  • 第二年:買一套複式公寓
  • 第三年:買一個四合院
  • 第四年:買一棟8單元樓
  • 第五年:買一棟16單元的樓房,進入高速增長模式!
  • 第六年:買一棟32單元的房子你就知道了!

六年內,你有63個現金流動單位(只有6棟樓需要管理)。

八、買入並持有銀團策略

 

許多投資者因規模擴張而陷入困境,正從購買獨棟住宅躍升到更大的多戶住宅。現在,為了簡單起見,我們將跳過如何進行您自己的多戶聯合貸款(也稱為普通合夥人),並討論任何人(甚至是老練的投資者)都可以做的擴展策略。

當你將你的獨棟住宅投資規模擴大到不再想增加更多單位時,你就可以將現金流轉移到其他人的聯合投資中,作為有限合夥人進行投資。

我喜歡這種策略的原因是:

  • 我可以再次利用別人的時間、知識、專長、金錢和信用。
  • 如果我是正確的合作夥伴,我會得到與我自己擁有房產一樣的現金流、增值稅和稅收優惠(是的,減去我本可以得到的任何積極收入……對我的銀團來說是非常好的!)
  • 我可以通過多戶型、更大的杠杆率、地理區域和資產類型(多戶型、自儲式、移動式家庭公園、住宅輔助生活等)獲得規模經濟,這可能是我自己無法實現的。

那麼,你如何為這樣的戰略提供資金呢?我用我的獨棟住宅和小型多功能機作為小型自動取款機提取現金,讓我投資于更大的項目,我靠更大項目的現金流生活。這個縮放解決方案需要花費更多的時間來執行,但我可以將其與上述策略中的任何一個配對,並為我的退休提供一個次級退出計劃。

但最重要的是,我有時間好好享受我努力工作的退休生活!

結論

當你考慮如何用房地產退休時,一定要評估:

1.這項資產能保全資本嗎?

2.資產現在創造現金流嗎?

3.資產是否有升值的潛力(但不依賴于它的成功)?

4.該資產是否產生任何稅收優惠?

還有一個問題要問你自己:

從現在開始的20-30年裏(或者你想退休的時候),你想怎麼打發時間?

因為最後…你不想珍惜你的時間嗎?

 

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

Categories: 房地產

發表迴響