房地產

房地產三大趨勢

偉大的沃倫•巴菲特說過投資有兩條規則,第一條:永遠不要虧錢;第二條:不要忘記規則一。作為一個投資者,我盡我所能遵守這些規則,這需要意識到我的心理偏見,並做出理性的決定。我最不願做的事就是屈從于偏見,認為房價上漲的趨勢會無限延續下去,這一直是災難的秘訣。

在這個相對健康的房地產市場中,最大的風險是投資者會被當前的趨勢所左右,而當趨勢逆轉時,他們就會遭殃。過去幾年我們在房地產市場看到的是典型的反彈,換句話說,房地產價格下跌得太厲害、太快,我們又回到了均值效應。現在這個過程已經結束了,明智的做法是認真看看今天的市場和趨勢將會發生什麼。話雖如此,我認為投資者應該遠離以下幾個趨勢,無論他們的市場在哪裏。

1、增加房產稅

這通常是在東北部發現的一種現象。市政當局正在為財政收入而苦苦掙扎,這在很大程度上是由于養老金資金不足和最近的經濟衰退。為政府提供資金的成本將呈指數級上升,因為一個簡單的事實是,嬰兒潮一代正在領養老金退休,必須被替換,因此政府實際上是在以一名工人的價格支付兩份工資。此外,地方政府有一個聯邦政府沒有的大問題,就是他們不能印錢。為了填補資金缺口,地方政府需要追求最容易實現的目標,那就是房產稅。提高所得稅太多會引起人們的注意,提高房產稅的邏輯是,稅收的責任落在了那些能夠負擔得起的人身上。無論你是買入持有型投資者還是炒股者,無論你關心的是上限利率還是持有成本,這都是一個需要考慮的重要趨勢。

2、利率上升

利率會影響住房負擔能力,因此這顯然是需要追踪的更重要數據之一。美聯儲一直人為地將利率維持在低位,這對全國房地產市場起到了支撑作用,但這種趨勢會持續下去嗎?許多投資者都被最近的數據所吸引,所以偶爾退一步看看長期趨勢是有益的。從下面的圖表中,你可以看到當前的利率非常低。事實上,在30年的大部分時間裏,利率都在7.5%或以上,這幾乎相當于利率的兩倍,如果利率上升,這必將對房價產生負面影響。

利率之所以至關重要,還有一個原因是,它決定了投資者在決定將資金投向何處時的最低預期回報率。目前的最低預期回報率相對較低,這就是為什麼房地產市場在大幅上漲後仍能找到支撑。但如果利率高于上限,資本就會從房地產轉向風險調整後回報率更高的資產,這對于認真的投資者來說是非常重要的。

3、美國市場

這其中有一個明顯的積極因素,在全球主權債務危機給歐洲造成嚴重經濟困難的情況下,美國正變得相對有吸引力。請記住,國內房地產交易與涉及外資的交易本質上是不同的,外國資本向體系注入新的資本,導致資產通脹,而國內交易只是將資本從一個人轉移到另一個人。如果外國資本繼續被吸引到美國市場,這意味著某些資產可能會上漲。願意和有能力在美國投資的人一般都有更高的財富。

但我們談論的不只是富有的外國資本。在美國,普通美國人與那些處于社會頂層的人之間不斷擴大的差距造成了很大的影響。從下面的圖表中,你可以看到,中產階級的收入保持不變,而那些在高收入階層的收入已經爆炸。作為一名投資者,這是我從這些數據中得出的結論:轉向高端年輕人。對于剛剛畢業的大學生來說,經濟衰退可能是現實,但我們國家最富有的人卻感受不到,把這些知識用在你的優勢上。

這是我在決定如何調整我的房地產投資組合時考慮的數據類型。現在,我正在仔細審視我的投資組合中任何與中產階級有關的東西,我非常有選擇地轉向更高端的交易,這正是目前資金的所在之處。

儘管這篇文章的部分內容可能看起來有些悲觀,但請記住,我仍然在房地產上投入了大量資金。我只是尋求做出最理性、保守和數據驅動的投資決策。

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

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