房地產

你不知道全包式房地產的一個秘密優勢

全包式房地產投資到底是什麼?這是一種購買投資性房產的方法,大多數選擇全包式房地產的人之所以買全包式房地產,是因為他們生活在一個投資沒有意義的地區,所以他們是長途投資者,或者,他們有全職工作和家庭,他們花在投資房地產上的時間有限。全包式房地產意味著一個物業已經完全修復好,租戶住在那裏並開始支付租金,物業管理已經建立,你可以直接擁有。全包式(交鑰匙)這個詞指的是這樣一種理論,即你所要做的就是把鑰匙打開,把錢放進你的口袋裏,我認為這個詞有誤導性,因為我從來沒有擁有過這樣的鑰匙,更不用說在門上轉動鑰匙了。

全包式房地產引起了激烈的爭論,主要是因為它們的價格標簽比自己租賃的房產要高,過去也有全包式房地產提供商不太道德,他們給了全包式房地產一個壞名聲。後者現在已經不是個大問題了,因為大多數真正糟糕的房子都已經取消了,但它們的價格仍然比你能買到的其他出租房要高,如果你想知道或者擔心為什麼它們更貴,你可以看看這篇文章:《全包式房地產的加價會扼殺交易嗎?》。

正如那篇文章所提到的,許多全包式房地產倡導者所強調的是,他們確實有特權,他們可以讓你花更少的精力去買一套投資性的房產,不需要做任何修復工作,沒有壓力,也沒有風險,你也不需要花時間和腦力去管理你的房產。這些特殊待遇正是為什麼有些人不想買全包式房地產的原因,他們希望對自己的房產有更多的控制權,並且願意做更多的工作來獲得更高的回報。每個人都有自己的房子,在購買租賃房產時沒有正確或錯誤的選擇。

如果你對走全包式房地產路線而不是自己做所有事情的想法不太認真,我想指出一個大多數人沒有意識到的對全包式房地產不太明顯的好處,我們已經建立了明顯的好處,為全包式房地產支付更多,那麼還剩下什麼呢?這似乎涵蓋了所有的問題,這個好處可能是你會成為一個成功的房地產投資者。

1、全包式房地產的秘密優勢

學習基本知識,是的,我知道這聽起來很無聊,但是聽我說完。你已經聽過無數次了,你不可能一夜之間成為一個成功的房地產投資者,或者任何類似的事情,你必須要先找到自己的定位,這並不總是像看起來那麼容易,你必須學習基本的技能,你必須闡述這些技能,你必須一步一步地做。按部就班的速度會讓你錯過重要的信息和技能,你可能會做一些你最終不喜歡的事情,你需要知道一些知識。

以租賃物業為例,為了擁有一處出租房產並從中獲利,你需要瞭解的兩件重要事情,一個是知道什麼是好的出租物業,另一個是知道如何維護租賃物業。如果你買了一套好的出租房,並且你在維護出租房方面做得很好,你最終應該會成功地獲利。如果這兩項都不具備,你在上述租賃物業上的投資很可能會大幅縮水,這可能會讓你損失數萬美元。那麼這兩個問題是由什麼組成的呢?你需要知道什麼呢?(或者學習什麼,如果你從來沒有做過的話),通過以下方式你可以知道什麼是好的出租物業。

  • 運行數據。你必須知道如何計算回報,你必須知道如何去做,而不是基于虛假的理論或方程。你必須瞭解如何包括不確定費用的估計(不包括你可以很容易找到實際數字的費用),這些不確定費用是什麼,你如何估計它們?你怎麼知道什麼是好的回報?
  • 市場。你怎麼知道你買的市場是好是壞?是什麼決定了市場的好壞?你怎麼知道在一個更大的市場裏哪裏可以買好的房產?
  • 財產狀況。你怎麼知道財產的真實情況?你知道,房地產投資最大的可怕故事之一就是你買了一處房產,卻沒有意識到它需要一個你意想不到的大修工作,而這個大修的成本如此之高,以至于讓你失去了任何盈利的潛力。你如何確保你知道你得到了什麼,你如何知道甚至需要什麼?
  • 價格。我說過這很重要,它是至關重要的,如果這些數字不管用,你就輸了,所以,當我們再次回顧數字時,讓我們加入融資。你被批准融資了嗎?你知道你每個月的融資成本是多少嗎?這會對房產產生負面影響嗎?在過去的幾年裏,你有沒有辦理過按揭手續?

2、如何維護租賃物業

  • 找到租戶。你知道租客是你擁有租賃物業最重要的因素,對嗎?如果你有不好的租客,或者沒有租客,你就輸了,你如何知道在哪裏可以找到好的租戶?
  • 維護房產。另一個可怕的問題是不斷的維修費用,維修永遠不會結束,那只是因為房子不太好,如果租戶不斷地破壞房子怎麼辦?房客很重要,如何在保持物業正常的情況下將維修費用降到最低?你怎麼負擔得起一筆大開銷,你有為此而設立的儲蓄賬戶嗎?你如何關注你的租戶,並確保他們行為端正,不破壞東西?
  • 如有必要,驅逐租戶。從哪裏開始呢?法院,警察?

這些都是你必須知道的事情,甚至是要購買全包式租賃物業,而全包式租賃物業理論上是購買租賃物業最簡單的方法。我記得你說過全包式房產是不需要介入的,所有這些,與其他購買房產的方法相比,都是不需要介入的,想想看,知道以上所有的事情,並且能夠在這個領域內輕鬆地發揮作用,這就是我們房地產投資領域所考慮的不介入。也就是說,為了成功租到房子,這是你需要知道的最少的信息,而出租物業通常被認為是房地產投資的一種較容易的形式。

你必須知道和理解我上面提到的每一件事,以便成功地從出租物業中獲利,這些是基礎。如果你出去買了一個全包式租賃物業(最容易的租賃物業之一),你仍然會被迫學習所有這些東西,當涉及到房產部分的維護時,你唯一能逃避學習的機會就是,如果你有一個足夠好的物業經理,他能正常工作,替你處理一切,你就不需要學習如何找到合適的租客,和如何有效地維護物業的細節,經理會為你做的。但你難道不需要知道如何找到一個好經理嗎,因此你需要知道要問的問題,所以讓我們把這些都列在你必須學習的基礎知識列表中。

3、租房知識

購買一個全包式租賃物業需要你知道一些基礎知識,我列出的是你必須具備的關鍵知識,以便成功的租賃物業。如果你不買全包式房產,你可能會買一個需要做修復工作的物業,而且,因為想要自己做那份工作的人很少願意長途跋涉,所以很有可能你買的房子就在你住的地方附近,這就意味著你打算自己租房子。所以,除了學習我已經提到的所有東西,你現在必須學習以下這些方面:

找到一個房產

  • 修復
  • 做房東

(1)找到一個房產

  • 你用房地產中介嗎?你知道,只有1%的房地產經紀人有投資房地產的經驗,不是嗎?這意味著他們中的大多數人將不能幫助你找到一個好的房產,僅僅因為他們不知道什麼會構成一個好的房產。
  • 拍賣呢?你以前試過嗎?我只能說祝你好運。
  • 止贖和賣空?也許可以把,如果銀行真的讓你擁有房產的話,這些房產確實是很划算的,如果你願意等上6個月到1年,他們通常會這麼做。
  • 你是否在尋找一個有許多大投資者和對沖基金的市場?作為一個小人物,你將如何與他們競爭?

(2)修復房產

  • 知道所有需要做的事情,我說的不僅僅是那些需要修理的大問題,我敢打賭,你肯定沒有想過要把所有的鎖都換掉,或者用其他方法來保護自己的房產不被人破壞,是不是?
  • 管理承包商,可能是多個承包商,這聽起來並不難,但是你以前和糟糕的承包商打過交道嗎?這很可怕。
  • 你自己做這項工作可以節省很多錢,但是你需要知道如何做,比如檢查和處理機械設備(管道、電氣設備等),為墻壁和天花板準備油漆粉刷,可能需要更換窗戶、照明設備、地板(包括鋪設瓷磚)和院子裏的工作。

(3)做房東

  • 你怎麼知道如何找到好的租戶?更重要的是,您如何確定某人是否會成為一個糟糕的租戶?如何篩選?如何進行背景調查?你如何接受申請費、保證金,並確保順利入住?
  • 你會自己處理所有的維修請求嗎?如果是的話,你自己已經知道如何裝修房子了嗎?我想如果你可以自己修復的話,你已經領先了很多了,如果你的房客在凌晨3點打電話告訴你水管爆裂了怎麼辦?你準備好穿著睡衣去修了嗎?你知道怎麼修嗎?你能做些什麼來確保你的房客不會對你的房產造成荒謬的損害?
  • 驅逐房客,你知道怎麼處理嗎?過程是什麼?你知道有關驅逐程序的州法律嗎?如果你的租戶和你發生爭執怎麼辦?

好吧,找到一處房產,修復一處房產,並成為一處房產的主人是一項艱巨的工作,你需要知道很多東西,需要掌握很多技能。我這樣說並不是說不可能學完所有的知識,或者我不支持這樣做,我認為這是很好的知識,但我想說的是,如果你是一個新的投資者,你知道你需要學習多少才能自己做所有的事情嗎?相信我,你有很多東西要學,不用擔心找不到房子,不用擔心做房東。

那麼,關于全包式房產租賃的秘密優勢是什麼,我的觀點總結是,全包式房產給你一個機會去瞭解一個成功的租賃物業的基本原理,而不是用複雜的事情來轟炸你,比如找房子,修復和做房東,這三件事我認為是高級技能。有些人天生就會動手,所以一開始就動手沒什麼大不了的,但我敢說,如果大多數人選擇自己動手,他們就會力不從心,如果你走全包式房產路線,你是讓專家為你做所有的先進的事情,而你花你的時間是學習基礎。你必須對全包式房產賣方和物業進行盡職調查,為了做到這一點,你必須學習所有這些基礎知識,如果你在一開始就學習這些基礎知識,你只會更有準備,在以後的學習中取得更大的成功。

對于新投資者來說,從降低風險和所需技能開始,全包式房產投資遠非唯一途徑,但是,如果你看到的是全包式或玩弄他們的想法,一定要意識到他們給你的這個優勢,這對新手來說可能是一個大問題。對于更先進的投資者來說,你認為新手要想在前進的道路上取得成功,有哪些關鍵的事情是他們必須知道的?

 

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

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