房地產

購買移動房屋和土地作為個人住宅

1、背景

我和妻子住在郊區一幢20多年的房子裏,房子面積很大,是用木頭搭成的,我們在那裏住了近兩年,我們都是在郊區長大的,但都幻想著搬到一個更鄉村的地方,在那裏我們可以有更多的土地和更少的鄰居。對于我作為投資而購買的每一處移動房屋和土地,我都問過我的妻子,問她是否會考慮住在那裏,每次的答案都是“不”,因為要麼是房子,要麼是土地/地點總是不太理想。老實說,我不能怪她,從財務的角度來看,取消或減少我們的抵押貸款支付是非常必要的,但我不確定我們是否會比現在的房子更喜歡居住在我們的投資項目中。對于她所尋找的房子,我發現每個房子都存在一些主要的問題,比如要價太高、位置不好或者維修工作太多,我們沒有義務搬家,重要的是我們都還沒對我們選擇的下一個家感到滿意。

2、一筆交易

2014年2月,我們最終選定的那套房子作為投資性房產一開始出現在我的辦公桌上,賣家在我的網站上填寫了我的賣家表格,以下是房子的細節:

  • 98雙寬結構
  • 4間臥室和2間浴室
  • 2100多平方英尺
  • 4英畝的土地,但有很好的學校
  • 要價5萬美元,但現金交易要4.5萬美元

這看起來是一個不錯的房子,但它不符合我們的商業模式,我通過電子郵件回復賣家,本來應該能發送出去的,然而,郵件數量不斷反彈,我正準備打電話給她,可是突然我想到這個家可能會是我的私人住宅,在和我妻子商量後,我們決定去看看房子。

3、檢查

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要說服我妻子搬進一間非常漂亮的移動房屋是一件很重要的事情,但這一間絕對符合標準,我從來沒見過這麼好的移動房屋,而且,地毯看起來也很好,因為它已經有16年的歷史了。在那塊地賣給我的時候,房子坐落在一條長長的私人車道的盡頭,有一個僻靜的後院,而且,即使我們以他們的要價買了房子,我們的住房費用也會減少一半,我們討論了一天左右,然後決定出價。

4、談判

我出價4萬2千美元,包括所有的家用電器、成本和修理車道的費用,家裏有幾條車道,但只有一條是可用的,因為雨水沖刷了陡峭的沙地車道。賣方說不能低于4.5萬美元,我們最終達成了4.5萬美元的和解協議,其中包括家電、車道維修以及分攤交易的費用。我本可以做更好的談判,但我們想要的房子和財產仍然被低估(根據我的比較,約65,000美元)。

5、融資

這所房子需要的資金使我措手不及。我想這對任何一家銀行來說都是一個簡單的決定,原因如下:

  • 我一年的W-2收入(不包括投資收入)超過了這個房子的合同價格。
  • 我們的個人流動存款超過了這棟房子的合同價格。
  • 我們現在房子的抵押貸款餘額是這個房子合同價格的兩倍多。
  • 我擁有良好的信用評分(700分以下)

在我進入正題之前,讓我先講一個小故事,當地信用社的承保人不敢相信,我和妻子在住進了現場建造的房子後,還會搬進移動房屋,我們必須簽署一份聲明,說明我們為什麼想搬進移動房屋,原因是這裏有更多的土地和更低的生活成本,移動住房的負面影響似乎不會很快消失。

言歸正傳,現在的銀行在貸款決策方面比過去更受聯邦法規的限制,我申請的信用社和國家銀行的貸款是我的債務收入比。由于我的投資業務使用(並償還)了相當多的個人債務,我承擔了相當多的債務義務。由于銀行大幅扣減了我們的租金收入,而我們的租金收入顯然被用來支付這些債務(以及為我們提供利潤),我們的請求被拒絕了,我處在一個關鍵的轉折點上。我們可以離開,也可以改變,我們選擇創造性地承擔賣方的土地抵押貸款(本金餘額約23,000美元),並支付現金購買移動房屋。這個策略讓我們贏得了時間,一旦我們還清了我的個人債務,或者找到了一個可以像人而不是機器人一樣評估我們情況的私人貸款人,我們就可以最終通過銀行為我們的房產再融資,如你所見,我仍然對那些拒絕耿耿于懷,我會告訴你我們是如何享受鄉村生活的。

 

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

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