房地產

按房間出租的5個隱患及解決方法

“按房間出租”策略是我在“大口袋”論壇上看到的熱門話題。或者,這也許是我選擇的關鍵字,當有人發帖時會被通知。不管怎樣,我想談幾件有原因的事情來解決一些問題。

它們在這裏:

1.我對這個話題很感興趣。

2.我認為這是出租房子的最好辦法。

3.這就是我所做的一切。

4.如果你不做好準備,它會變得醜陋。

5.很多人不明白這些陷阱。

按房間出租策略的陷阱

我想討論一下使用“按房間出租”策略時需要注意的一些事項。我也寫過其他關于這些優勢的博客,但是,我們也應該討論你可能遇到的問題。

問題一:戲劇性

你會有戲劇的故事結尾,你把陌生人放在公寓裏。

你最近看真人秀了嗎?好吧,我知道這聽起來很糟糕。雖然不完全是這樣的,但你會有口角。

最常見的兩個問題是公共區域的清潔和食品被盜竊。有些人沒有別人乾淨,他們只把盤子堆在水槽裏,這讓其他人感到很煩惱。也許他們喝了幾杯,覺得餓了需要些食物,也許你室友喬的中國外賣看起來真的很不錯。

我的解決辦法,我每兩周或每月支付40美元清潔我的設施。全天的花費是值得的。

如果偷竊食物的行為持續下去,我讓人們在房間裏插上一個迷你冰箱,基本可以上把食物鎖起來。

問題二:租約

我經常被問到這個問題。對我有用的是讓每個人都有自己的租約。這就是我所做的。如果你有更好的信息,那我洗耳恭聽。我可以告訴你,有單獨的租約是我能看到的唯一辦法。

讓我們回到喬和他的室友蘇珊身邊。如果蘇珊不付房租,為什麼這應該是喬的問題呢?當你有單獨的租約,每個人只負責他們的部分。如果你的房租是按房間情況租的,很可能你的可消費收入不高。你不能為你的室友付房租還是不付房租而煩惱。

我認識一些人,他們把每個人都放在同一個租約上。他們的想法是,如果他們這樣做有人不付錢,其他人基本上會合起夥來對付不付錢的人,並強迫他們付錢。我想這是可能的,但這不是我玩兒的方式。

對我來說,如果你沒有為房客的財務狀況提供足夠的擔保和審查,那就要靠你自己了,而不是其他人。

關于租約的另一個問題,我得到的很多是關于公共區域的租約和誰負責什麼。說實在的,關于前面提到的那件事我的租約裏幾乎沒有,這可能是件壞事。但我只是實話實說。

另一個事實是,我從來沒有故意破壞公共區域的一絲一毫。是的,我有正常使用的磨損,但從來沒有去CSI(犯罪調查節目)的一個單位,試圖找出誰在墻上打了一個洞。因為那是一個失敗想法。我不相信任何人會承認這一點,我寧願自己解決,也不願聽老一套的“責怪游戲”。

問題三:教育

你有沒有進過一家商店,那裏有一個銷售代表向你展示產品的工作原理,最有可能的原因是,如果你只是在架子上看到了它,你根本不知道如何實際使用它。

我想說的是,除了10%的與潛在房客的談話,我要求我教會他們這種安排是如何運作的。許多人甚至不知道這是可能的。

從第一天起就要一清二楚是多麼重要,我再強調也不為過。我常說的第一句話是:“嗨,這是一個與室友共享的空間。你有一間私人臥室,公共區域是共用的。你同意嗎?”

這就定下了基調,讓潛在的房客可以提前決定是否適合他們。這通常沒有什麼說服力。他們要麼喜歡這個主意,要麼不喜歡。

問題四:城鎮條例

我投資的那個鎮有一個關于這個策略的鎮條例。他們允許“每個單元有四個無關的人”,意思是,如果你有一個單獨的家庭住宅(一個單元),你只能有四個無關的人在裏面。如果你有親戚(家庭的一部分),那就另當別論了。如果你有複式公寓,每層最多可以住四個人,以此類推。

去你的城鎮看看,每個城鎮的條例都不一樣。

問題五:租戶周轉率

這很有趣,因為,在很大程度上,實際上我有長期的租戶。我有很多很多的房客在這裏住了一年多,甚至有不少人住了三年甚至更長時間。

總的來說,我看到的是,與其他正在實施這一策略的投資者的正常單位租金相比,交易量略有增加。(在某些情況下,我也經歷過這種情況。)

在所有的情況下,按房間出租並不是一個人最後的休息場所。可能只是暫時的。也許他們只需要三到六個月的空間。我有很多租約已經變得有點靈活。

換房客的另一個原因可能是戲劇性的,我讓一個房客和他的男朋友滾出了房間。我基本上失去了三個房客而不是一個連租約都沒有的人。

我一直要求明確誰將留在這個單位。一般來說,男朋友和女朋友呆在一起不是個好主意。我現在有兩個這樣的房間,但不建議這麼做。通常從我這裏租來的都是年輕人。因此,對第一次同居的年輕夫婦來說可能是個壞消息。

有一次我有個朋友看到我這麼做,就親自嘗試了。簡直是徹底的屠殺。這些房客他們把我的朋友的這個地方拆毀了。它變得醜陋不堪。

我真的盡了最大的努力警告他們可能發生的隱患。我相信,要考慮到這個人的心態和個性,可能從一開始就不太合適。

總的來說,這些問題應該放在你頭腦的最前沿,但不應該阻止你采取這種策略。我真的認為,從投資的角度來看,按房間出租是很有效的,並且完全相信利大于弊。

 

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

 

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