房地產

美國房貸的必要條件

說起來,申請房貸很容易,但也很難,此話怎講?先從容易的一面說起。在美國發放房貸的機構很多,不但有銀行,也有許多專門辦理房屋貸款的公司,這些銀行及公司除了接受面對面的貸款申請外,還設有電話專線服務以及網上服務,可以通過電話或網絡完成房貸的申請,十分方便。

以網上申請為例,申請者只要在規定的網站上填寫好申請表,同時電郵(或郵寄)所需的各種資料就可以了。接下來就由房貸負責人員做貸款資格審查,如果房貸人員需要瞭解更多的申請人情況或需要補充資料,就會通過電話或電郵與申請人聯繫,如此往返,直到批准或拒絕房貸申請。一旦房貸申請被批准,貸款機構就會準備好各種文件,在過戶那一天(closing day or settlement day)將貸款直接交給賣方,通常是銀行支票或電匯,而非將貸款交給買方,也就是說,雖然買方申請貸款,但錢卻不直接給買方,而給賣方,初次貸款者應該瞭解這個特點。一般來說,貸款申請多在60天之內完成,有時會略長,有時會很快,不到30天,視不同地區、季節、貸款機構、貸款人而定。

上面說的是申請貸款容易的一面,接下來要談談貸款申請不容易的一面。許多申請過貸款的人,都對申請貸款時需要提交的各種文件深感麻煩。在申請貸款時,基本上需要提交以下各種文件:

1,信用報告

通常貸款機構會在申請人同意的情況下,直接從三大信用調查公司獲取申請者的信用報告,如果沒有信用報告,通常就不能申請房貸。因此,移民到美國的人,優先要做的事情之一就是趕緊建立自己的信用,最好的方法是申請信用卡,無論用還是不用,有了信用卡就有了信用記錄。

2,年度工資表(即W-2表格)

貸款機構一般需要申請者提供兩年以上的年度工資表,這樣可以知道兩年內申請者的工資收入情況,這個工資表是雇主提供給雇員報稅時用的。

3,報稅表

貸款機構一般需要申請者提供兩年的報稅表,從報稅表中,可以更加詳細瞭解過去兩年中申請者家庭的經濟情況,包括家庭人口、工資、投資、福利收入以及退休帳戶存款等。多數情況下,貸款機構會要求申請者填交一個國稅局的4506-T表,這個表授權貸款機構直接從國稅局獲得申請者的報稅表,免得申請者寄表麻煩。

4,銀行帳戶

貸款機構一般會要求申請者提供至少一個銀行帳戶的月度帳戶報告(bank statement),以此瞭解申請者的存款情況。

除了上述基本文件外,還會有其它各種補充文件的要求,比如雇傭證明、房屋租金收入證明、合法居住證明等。特別需要指出的是,華人中比較流行子女買房時,父母往往會給子女一些錢來作為頭款的一部分或全部,在這種情況下,貸款機構就需要申請者出示“禮物證明”來證明這些現金是禮物而非借款,因為如果是借款的話,就牽涉到貸款機構的貸款額度以及申請者的還款能力了。在美國,最流行的房貸種類是30年固定利息貸款,即貸款期限30年,30年內利息固定不變。根據房利美的統計,30年固定利息貸款占所有房貸的61%。這一貸款目前的利息為年率4.37%左右,雖然比一年以前的3.5%要高,但從歷史的眼光看,依然屬低息。30年固定利息貸款的還貸期限雖然是30年,但很少有人會到30年後才還清貸款,大部分人在30年內或者搬家將房子賣掉,或者提早還清貸款。因此,即使是六、七十歲的申請者,只要符合條件,也可以順利貸到30年期限的房貸。除了30年固定利息貸款外,流行的貸款種類還包括:15年固定利息貸款、20年固定利息貸款、30年浮動利息貸款(有頭3年、頭5年、頭7年、頭10年利息固定,其餘年份利息浮動之分)等。此外,還有聯邦房屋署貸款(FHA)、退伍軍人貸款(VA loan)、只付利息不付本金貸款(一般前幾年只付利息,月供負擔比較輕,而後利息息率增加,同時加上本金,因此月供會大大增加)等。

簡單說來,在美國申請房貸,最基本的條件是要有兩年以上的收入證明及較好的信用記錄,以及還貸能力。至于是否公民及綠卡持有者則不是必備條件。

 

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

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