房地產

如果你在美國有房產,但是不在美國住,還需要報稅麼?

MIAMI, FL – DECEMBER 22: A copy of a IRS 1040 tax form is seen at an H&R Block office on the day President Donald Trump signed the Republican tax cut bill in Washington, DC on December 22, 2017 in Miami, Florida. Kathy Pickering, vice president of regulatory affairs and executive director of The Tax Institute at H&R Block released a statement about the new tax bill saying, ” It’s going to change the way you think about and plan your income taxes. You’ll need to take a fresh look at your individual situation to know your outcome and new strategies to use to get the best tax outcome.” (Photo by Joe Raedle/Getty Images)

非美國稅務居民(即過去一年在美國居住少于183天或過去三年累計加權少于183天的情況,比如中國大陸居民)在美國購置房產用于自住或給在美國求學的兒女或親戚居住的情況,是無需申報美國個人所得稅單的( Form 1040 或Form 1040NR)。

如果您將美國的不動產用于出租,產生租金收入的話,那麼需要關注以下問題。

首先在稅務處理方面有兩種處理方法

第一種,不申報租金收入不報個人所得稅單。這種情況下,租金收入的30%需要上繳美國國稅局(IRS)。如果委托房屋中介代收租金,中介則有義務代扣代繳收入的30% 上報給IRS。

如果沒有中介,屋主有義務自行上繳租金收入的30%。總之,不申報個人所得稅單(Form 1040 – Nonresident)的情況下,30%的租金收入需要上繳到美國國稅局。

第二種,申報租金收入即申報個人所得稅單(Form 1040NR – Nonresident)。此種方式可以在租金收入中抵減房產稅,貸款利息,修理費用,折舊費用,會計師申報費用等所有相關費用,還可以抵減personal exemption (2017 年為$4,050,

2018年已經取消personal exemption, 因此抵減數額比往年降低$4,050)。如果所有費用加起來超過租金收入,那麼不僅當年不用繳納任何所得稅金還可以累計虧損在將來出售資產時抵減增值利潤。

現實情況是理性的屋主都應該選取第二種方式,在這種方式計算下,當年虧損的情況占一定比例 (因為計提折舊,個人居民住房一般按照27.5年折舊),這些都可抵減將來的收入。

當然選取第二種方式的話,需要找CPA 協助辦理兩件事情,第一是填報Form W-8ECI 表格,然後交給房屋中介說明此項房產收入屬美國交易相關收入,屋主將來會自行申報稅單從而避免30% 租金收入被代扣代繳。

第二是填報Form W-7 表格申請美國稅號 (US Tax identification number),稅號是繳稅和退稅的唯一身份識別方式,所以至關重要。非稅務居民的納稅截止日是每年6月15日,也可延期6個月到12月15日。

此外,如果房屋擁有者之後有移民美國的計劃,那麼將來作為美國稅務居民是需要每年按時申報個人所得稅的。房屋的地產稅,貸款利息,貸款保險金等都可以沖減個人收入從而降低稅負。

至于報稅是否麻煩,這個需要結合個人情況而定。通常來講,屋主只要提供全年租金及支出明細金額,會計師無需檢查每一項收入憑證及支出憑證,個人平時做好收入支出明細表即可。如果將來沒有移民稅務籌劃的訴求,那麼僅報美國租金收入稅表很簡單,和注册會計師做好配合溝通就可以了。

投資房出租或者Airbnb如何報稅抵稅?

投資房出租

在美國做房東產生租金收入,其中可以抵減收入部分的項目有很多。具體如下:

  1. 折扣費用:一般住宅按照27.5年折扣,商用地產按照39年折舊。
  2. 貸款利息及貸款點數:如果房產有銀行貸款利息支出的話,那麼是可以全額遞減收入的,為了貸款低利率而額外付出的點數費用同樣可以抵減收入。
  3. 房屋保險金:房屋相關的任何保險支出都可以全額抵扣收入。包括房屋保險,貸款保險,水災火災保險等等。
  4. 房產稅:房產稅一般為房屋價值的1%-3%左右不等,房產稅金支出可以沖減收入。
  5. 房屋維修費用:比如修理門窗,水管,地板,家用電器,門鎖,車庫門等等。
  6. 為打理房產出租而產生的必要差旅費用:比如火車地鐵機票等等。
  7. 水費電費等:如果租戶自己不負擔稅費電費煤氣等支出的情況下,房主可以在自己的稅單裏面抵減收入。
  8. 如果房主以出租房產為生且在家辦公的話,辦公的租金支出或折舊支出也可以考慮抵減租金收入部分。
  9. 廣告費用:例如在報刊雜志社交媒體平臺等媒介產生租房廣告支出的話,這些費用均可以沖減房租收入。
  10. 如果雇佣專業公司或個人協助自己打理租房事宜,那麼付給專業機構或個人或其他第三方服務人員的支出可以抵減收入。
  11. 法律支出:如果聘請律師起草租房協議,或者其他律師專業服務產生費用,相關法律及會計師等第三方服務機構或個人費用可以沖減收入。
  12. 意外損失及失竊等:如果房屋產生任何意外比如飓風,地震,失竊等不利事件,那麼相關損失扣除保險機構理賠的部分外可以抵減房租收入。
  13. 如果房主聘請中介機構支付佣金等,那麼佣金費用可以沖減收入。

最後,總的原則是針對房屋出租產生所有必要的支出都是可以在租金收入裏面抵減的,但是需要準備好相應支出憑證以備將來稅務局可能的檢查。

 

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

Categories: 房地產

發表迴響