房地產

從第一次房產修復中吸取的4個教訓

我們最近完成了第一次房屋翻新,這是一次令人難以置信的經歷,我們迫不及待地想再來一次。在此之前,我們想分享一下我們從中得到的五大教訓。

  1. 適當的計劃可以防止糟糕的問題出現

錯誤:我們的第一個錯誤是,以為只有當我們真的買下了房產,手裏拿著鑰匙的時候,工作才會開始。雖然我們在報價的時候已經很清楚需要做哪些工作,但是當時我們只有一個粗略的成本和時間軸估算。當然,這導致項目超出預算,需要兩倍的時間來完成。由于這是我們的第一次翻新房屋,我們為每項工作尋找了三個估計值,在獲得每項工作的三次評估、與房主會面進行實際評估,以及等待他們的書面評估之間,這將整體翻修項目推遲了三周。我們也會根據需要進行評估,而不是一開始就進行評估。如果我們事先知道所有的定價,我們就會改變一些決策以節約成本,並把這些資金用在最需要的地方。最後,像大多數的修復中心一樣,我們需要許可證才能進行修復。一個許可證是附加的,直到我們擁有了這座房子,我們才把建築師請了出來,根據他的日程安排和假期,這個項目被推遲了兩個多月。

教訓:在交易一個房產之前,您應該有一個接近最終版本的工作範圍(SoW)。瞭解您的SoW不僅可以幫助您評估您的最高購買價格,還可以作為您的改造路線圖。

糾正措施:對于我們的下一個項目,我們將利用我們的第一個項目的成本數據作為基準,在對某一物業進行報價之前,創建一個最終草案SoW。注:我知道有時這是不可能的,因為出售的時機問題,以及其他外部因素。在這些情況下,我們會做最好的估計,並允許30%的未知因素恢復緩衝。當我們的報價被接受時,我們將在成交之前把所有的工作都布置好。我們仍然會根據工作的範圍,為任何不可預見的情況預留15-20%的緩衝,然後我們會排列所有的工作,因此,我們的工作中將大大減少出現不良表現的可能性!

  1. 有一個優秀的現場經理和分包商

錯誤:你的第一個問題可能是我們為什麼把這兩個方面放在一起,說實話,如果我們之前寫了一篇文章,我們會把這些話題分開,但現在我們意識到它們是交織在一起的。我們犯的第一個錯誤是認為有一個優秀的現場經理將否定完美的翻新需要。通常情況下,我們會滿足于我們認為的“剛剛好”,不幸的是,在一種情況下,由于時間限制,我們解決了一個“壞”的問題。這種情況不僅給現場經理造成了更大的壓力,還影響了其他修復工作,因為延誤和工作現場的整體士氣問題。它還要求經理對這個子系統進行微觀管理,將經理從他所有的其他優先事項中暫時分離。

教訓:重要的是雇傭優秀的助理,而不是僅僅依靠項目經理的素質。雖然項目經理仍然負責監督子項目,但是擁有優秀的子項目可以讓項目經理仍然專注于整個項目。

糾正措施:雖然我們很幸運有一個優秀的現場經理,我們不會滿足于“只是好”,或“壞”的評價(即使在非常需要的時候)。在我們的下一個項目中,我們將更加努力地雇用替補,準時或提前到達,提供評估,在要求的時間內提供書面評估,確認參考文獻,以確保質量和及時性。通過只雇傭“優秀的”助理,經理將能夠專注于整個項目。海倫•凱勒說得好:“這個世界不僅被英雄們的推動所推動著,也被每個誠實工人的推動所推動著。”

  1. “期待最好的,做最壞的打算,利用好即將到來的一切”——金克拉

錯誤:一旦我們識別了SoW,我們在時間線和特定任務的預算上都有一些知識上的空白。例如,我們對金屬屋頂的維修費用會有一個大致的概念,這是基于材料和一般的屋頂人工費,然而,我們沒有意識到在我們的地區找到一個在金屬屋頂上工作的屋頂工人有多麼困難。我們也沒有考慮到一些全面的行政/業務任務,例如,當我們雇傭工人時,我們沒有獲得他們的稅務ID號,我們現在已經浪費了幾個小時來獲取這些信息,我們也沒有考慮房子在市場上出售時的維護(特別是草坪維護)問題。

教訓:在考慮一個潛在的翻修工作時,要花時間有條不紊地完成過程中的每一步。雖然獲取預算和時間線信息很重要,但是認識到每個步驟中的管理方面也同樣重要。

糾正措施:對于每一個我們不能100%確定的項目,我們將進行自我學習,直到我們成為該領域的專家。為了確保我們捕獲所有的管理任務,我們的SoW現在將包括一個管理部分,我們還將簡化盡可能多的任務,其中一些任務包括在subs上簽署的標準合同,包括稅收ID表單、付款計劃、SoW和合同要求和期望。

  1. 嚴格遵守時間表和預算

錯誤:即使我們的SoW完成了,我們也沒有在日曆上畫出工作時間。我們可能擁有一個優秀的管理者,解決了任務順序的問題,然而,我們不知道實際的時間,並將調用前兩周開始的時間。關于預算,我們認為自己購買材料可以節省我們的錢,雖然這可能節省了一些錢,但我們經常需要去購買更多的材料,這影響了預算,這也使得追踪支出變得更加困難。

經驗教訓:這裏有兩個經驗教訓,需要在日曆上翻譯SoW,以定義每個作業的開始和結束日期。如果你沒有具體的時間表,你的下屬不會認真對待你的工作,他們會假設一個大致的開始日期,這也給了他們靈活性。從預算中得到的教訓是,我們應該分析自己購買材料所節省的成本,以確定它是否值得。

糾正措施:在預算方面,我們會選擇在采購材料時節省更多的方法。關于時間表,在完成工作現狀之後,我們將把任務轉換為日曆,以提供每個任務的開始和結束日期。我們將與所有的工作共享這個日曆,並盡可能地保持這個時間表,如果有任何調整,我們將做出調整,並分發更新的日曆給各個工作組。這不僅是我們的一個路線圖,也將向工人們說明我們對準時的承諾。用約吉•貝拉(Yogi Berra)的話來說:“如果你不知道自己要去哪裏,你可能會去到別的地方”。

說我們在第一次修復房產工作中只學到了4個教訓是不現準確的,我們可能學了100多個。不管我們拋多少次硬幣,我們知道我們總會學到一些東西。花點時間做個彙報是很重要的,你可以反思你的經驗,讓你有時間重新規劃,你不僅要考慮替代的解決方案,而且也要防止你再次陷入相同的情況中。

 

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

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