房地產

HOA是不是交易破壞者

很多人認為HOA是一個交易破壞者。凱文•梅坎特認為,“你應該避免在業主協會地區購買房產”,因為HOA可以控制你。他寫道:

“HOA的主要目的是維護和改善附近的房產價值。在你認為這是件好事之前,想像一下,你的房子是由一個股票經紀人控制的,他的唯一目標是增加你的房產價值。”

這聽起來雖然不太舒服 ,但是他們很多時候都是非常和善的。事實上,我們在HOA有幾所房子,除了檢查人們院子裏的垃圾和清理路上的積雪外,他們什麼也不做。這個年度的帳單是30美元。

弗魯加爾伍茲先生則列舉了七個原因:公寓(總是有HOA)可能是一項糟糕的投資:

  1. 公寓費
  2. 公寓評估
  3. 公寓協會財務健康
  4. 公寓關聯規則
  5. 公寓管理
  6. FHA貸款規則
  7. 你的鄰居真的很親近

我自己的立場與弗魯加爾伍茲先生不同。我相信HOA對購買房產是一種損害,但絕不是不起作用的。在我的上一篇文章中,我提到了“公寓和合作社通常會為困難的投資帶來困難“。但這絕不是不可能的。無論是對于住宅、公寓還是合作社來說,HOA都是一種類似惡作劇的蛀蟲。他們使事情變得更困難。

在這裏,我將解決弗魯加爾伍茲先生的所有問題,是否認為每個人都是交易破壞者。因為7號是個人喜好,而且主要是買房子住,所以我會跳過這個。儘管弗魯加爾伍茲先生只討論與公寓有關的問題,但我也會在一般情況下討論與公寓有關的問題。

一、公寓(HOA)費用

我們曾經在堪薩斯城市中心附近的一棟3床4.2浴4259平方英尺的豪華公寓裏遇到過這樣的情況:一棟(1床2.1浴)1812平方英尺的公寓去年以412500美元的價格售出。最初的挂牌價是120萬美元。當我注意到它的時候,它的上市價格僅僅是124200美元!儘管它對我們有著巨大的誘惑,我們還是不買。

問題是HOA的費用是每月7089美元!

但看待這件事的方式,就跟你願意付出任何其他代價一樣,這是否會讓這筆交易行不通?想像一下公寓的費用反而是非常高的稅收。如果的話,這些稅是不是太高了,這樣房產無法變現。如果這個地區有一個很好的房產市場,要麼繼續前進,要麼放棄。(但請記住,由于每月的HOA費用,您的房產持有成本會更高。)

一般來說,我們的公寓現金流不如我們的房子,但我們找到了一些好的公寓,現金流相當可觀。我們的經驗法則是(儘管這會根據市場的平均租金和價值而有所不同)每月的HOA費用不能超過250美元,這樣公寓(或房子)才有機會交易。

二、公寓(HOA)評估

HOA可以對協會中的每一位業主收取特別評估費。(這一數額通常是根據業主在總建築面積中所占的百分比計算的)這些評估有時可能相當困難。我們買了一套豪宅,剛剛對每套公寓進行了3000美元的特別核定,以解決排水問題。這將很容易抹去一年多的現金流。

你永遠無法確定是否有一個特殊的評估結果,但你可以通過以下幾個步驟來保護自己:

  1. 評估房產本身,而不僅僅是單元。如果房產狀況不好,可能需要進行特別評估。
  2. 在合同期內詢問HOA是否有任何最近的特別評估,或者是否有任何評估計劃或可能。
  3. 確保你的現金流預算有足夠的空間來處理一個合理情況下的特別評估,如果需要的話。

我會注意到,大多數房屋的HOA都是在相對較新的細分領域(或者像我上面提到的那樣)。新的區域擁有所有必要的便利設施(雨水道、人行道等),因此很少需要特別評估。通常只有公寓和合作社才會這樣做。

三、公寓(HOA)財務狀況

對房產本身的全面檢查通常可以讓你知道HOA是否財務狀況良好。如果到處都是剝落的油漆或其他年久失修的跡象,那你最好逃跑。但請記住,普通社區也是如此(除非你喜歡低端物業),更多的是和HOA一樣。

你也可以向HOA索取財務信息,以瞭解他們在賬戶中有多少錢,以及他們帶來的收入與支出的對比。他們能夠誠懇待人。在我們大量購買17套公寓時,他們因為我們的要求而提交了文件。其他時候,我們甚至沒有要求他們。不過,諮詢一下也沒什麼壞處。

四、公寓(HOA)協會規則

一直以來,我總是要求在關門之前一定要先申請HOA的規章制度。是的,讀起來很痛苦,但這是必要的。舉個例子,有一次我忘了申請規章制度,結果發現,客戶甚至不被允許在那幢大樓裏租房。作為一個寫了一系列關于盡職調查的人,這個錯誤會讓我永遠感到羞愧。幸運的是,我們在那個轉租的房屋上賺了2500美元。

我的一個朋友曾經告訴我她哥哥是怎麼在他家後院建了一個狗屋的。不幸的是,HOA不允許在未經董事會批准的情況下建造任何建築物。他們真的讓他把狗屋拆掉了。是的,惡作劇也是一種痛苦。

根據我的經驗,規章制度很少有大的變化,所以如果你在購買房產時可以接受規章制度,那麼在大多數的時候,你會沒事的。這就是說,你需要知道這些規則是什麼,它們需要被你接受。

五、公寓(HOA)管理

有一種刻板的觀念,認為霍亞總統是小氣和專橫的,想要成為獨裁者,如果以一種讓約瑟夫•斯大林臉紅的方式給予權力統治的話。這種真的是刻板的印象。

這就是說,大多數的時候,你只是不夠重要,不足以被注意到,如果你支付你的會費和遵守規則。對你有幫助的是,你在公寓或房子有足夠的股權,對出售房屋來說是一個很好的逃生通道。

再次強調,你要評估土地和財產本身。我們曾經在一個非常好的地區看了一套公寓,它的售價非常便宜。但大部分單位空置,土地和財產都年久失修。

這裏的HOA管理明顯的一團糟,並運行到地面上的建設。特別評估很可能即將到來,我們不可能相信HOA來管理我們投資的大樓。我們通過了。

六、FHA貸款規則

聯邦住房管理局有幾條關于公寓的規定,其中一條是,如弗魯格爾伍茲先生指出的,“至少50%的單元需要有人居住。”(在有HOA的社區,情況並非如此。)然而,一些HOA實際上有權拒絕租戶或房屋貸款。所以,再認真檢查一下規章制度。

對我來說,這只會使投資風險更高,因此需要更大的利潤率,以便讓我感到投資舒適。尤其是我打算換一套公寓時,可能會有一個較小的潛在買家群體,如果聯邦住房管理局批准的借款人不能購買你的房產,你可以問HOA房主對房客的細分是什麼。儘管如此,也要再一次說,他們會誠懇的待人。

結論

好了,給你。HOA通常是一個額外的障礙,儘管他們不是完全無用的,在公寓和合作社裏,他們通常支付垃圾費、水費、下水道以及外部建築保險。他們也會對外部和公共區域進行維護。

有了房子,他們會對你的鄰居施加很大的壓力,以防止他們讓他們的房子年久失修或院子變得雜草叢生。公寓裏的HOA是要檢查的,但不是很重要。對于公寓和合作社來說,它們無疑是一個問題,但它們也是公寓和合作社的一部分。

 

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

 

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