房地產

買房子的產權歸屬?值得深思熟慮!

美國買房必然要涉及到產權,那麼房子應該買在誰的名下?要回答這個問題,首先需要知道有哪些名字可以用來買房。一般說來分為四類:個人,聯名,公司,信託。各人就是一個人,也就是買在一個人的名下;聯名就是幾個個人一起買,也稱partnership;公司和信託需要一定的費用,註冊成立。

美國房子應該買在什麼名下?要從三個方面來考慮。

一、資產保護

所謂資產保護是指你買在名下的資產。比如房子,在法律意義上不會由於外界的因素而喪失或者減少。假如由於某些原因,有人對你提出了訴訟,還有孩子的婚姻發生變化了,等等。這些諸多原因發生了,但你的資產仍然完好無損,則可以說你的資產就得到保護了。對於一些高風險的職業以及考慮子女婚姻風險的人士來說,資產保護尤為重要。

二、稅務減扣

名字的不同,產生的稅務問題也不同。在房產投資方面,主要需要考慮所得稅(income tax),資本增值稅(capital gain tax)和房產稅(property tax)。所得稅和資本增值稅有時是相關聯的,在稅法規定的前提下,合理降低稅務,是每個投資者應該也必須追尋的。

三、傳承流暢

美國房產投資以集聚大量房產的投資組合(property portfolio)為工具,利用時間來致富,而不是買了之後賣掉,賣掉之後再買,這樣的操作。所以將來地產組合的傳承,是一個重要的需要考慮的問題。能夠在傳承過程中不引起額外的稅務問題和其他成本。

簡而言之,資產能夠得到保護,稅收能夠減少,傳承非常流暢的名字就是我們需要的好名字,房子就應該買在這些名下。當然每個人的情況各不相同,每個人的需求也各不一樣,但是總有一種名字會適合自己的。

必須知道幾個重要名詞

要完整的解析資產保護,稅務減扣和傳承流暢,你必須知道幾個重要名詞:所有權,控制權,收益權,以及這三個權的傳承。

假如你有一套房子並且買在你自己的名下,那麼這個房子是你的,也就是你擁有這個房子,也就是這個房子的所有權是你的;你可以決定是租出去,還是賣掉,也可以裝修,或者空著,這些決定和行動全是由你來做的,則你還具備控制權;假如房子租出去了,你有租金了;假如房子賣掉了,你有收入了,這些收入都歸你了,則你有了收益權。

如果你把房子賣了,則你把所有權讓出去了,那你跟你關聯的控制權和收益權也都轉移了;如果你把房子過戶給家人了,一般則說你把資產傳承了。資產保護與所有權直接掛鉤。

如果一樣東西是你的,當你欠了別人什麼或者別人訴訟要求你什麼的時候,則你的也就是你擁有的一定被法律上要求來賠償或者補償的;但是當一樣東西在法律意義上不是你的,則誰也追究不到,這就是法律意義上的資產保護,而不是平常意思上的保險的概念。

收益權涉及到稅務,只要你有收益了,那怕是負的收益,則都會涉及到稅務問題,所以弄清楚收益權是解決稅務問題的關鍵。控制權在房產投資上更為重要,是它來決定誰所有,誰收益,是它來控制整個地產投資組合。地產投資最重要的不是擁有,而是控制!

下面我們從這三權以及它們的傳承來分析各種名義買房的優缺點。

個人擁有

可以說大部分買房的人都是把房子買在個人的名下或者聯名的名下。因為它簡單,成本低,而且順理成章。

所有權

買在個人名下,則所有權就是個人的。由於所有權是自己個人,則如果自己個人遇到任何訴訟,比如房客在你房子裡受傷了訴訟你等,或者你的職業導致你被訴訟,比如醫生等,則在你名下的所有的其他房產都會暴露在這個訴訟之下,負有連帶責任。如果一個資產不夠的情況下,可以追溯到你名下的其他資產。尤其是當你房產下跌成負資產,而你想把它處理掉的時候,這就成了更大的問題。

控制權

買在各人名下,則控制權當然歸你各人,所以你自己決定這個房子的買賣,租賃等事宜。

收益權

買在各人名下,則收益權歸你自己。房子出租了,則租金減掉利息等成本之後的淨收入會歸入你個人的收入中報稅。如果租賃淨收入是正的話,則加入到你的個人收入後會增加你的稅負;但如果租賃淨收入是負的話,則可以減扣你的個人收入,減少你的稅負。如果你把你的投資房賣掉了,則增值的部分需要交納資本增值稅。

傳承

當你把所有權傳承給子女的時候,會涉及遺產稅,遺產稅免稅額是500萬美元。

聯名擁有

聯名基本上和個人一樣。聯名有兩種形式,一種是joint tenancy(聯合共有),另外一種是tenancy in common(一般共有)。兩者最大的區別在於Joint tenancy中的一方去世之後,產權會自動轉移給另外一方;而tenancy in common則是一方去世了,則產權是轉移給去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人關係會用Joint tenancy,而非夫妻關係的合夥人則用tenancy in common。

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聯名名下的資產是在不同的個人名字名下,所以資產也歸這些個人所有。個人如果遇到法律問題,則都可以追溯到這個資產,沒有資產保護。所有權的多少可以在產權上注明比例,所有權的行使分配就按照這個比例。

控制權

如果是Joint Tenancy,一家人控制,商量著辦,比較容易處理。Tenancy in common 則一般按照以出資比例確定的產權股份比例來確定控制權,股份多的人說了算。

收益權

這個產權形式是按比例的,所以收益權也是按所有權的比例來分配的。

公司擁有

也有很多人把房子買在公司名下。相對來說買在公司名下,貸款稍微複雜點,但還是沒有問題的。

所有權

買在公司名下的房產歸公司所有,而公司歸股東所有。但是公司不同於個人和聯名,不是自然實體,而是法律意義上的實體。由於公司一般是有限責任公司,所以在公司名下的資產具備一定的保護。也就是說如果公司下面的物業或者業務發生了訴訟等問題,最多只能追究到這個公司裡面的資產,而不會超出該公司的範圍。然而,如果個人的其他資產或者職業發生訴訟等問題,你又是這個公司的股東和董事,則當其他資產不夠的時候,也是可以追溯到這個公司的。簡單的說,對公司的訴訟只限於公司裡面,但公司外面的股東的訴訟有可能會追到公司裡面。所以公司具備資產保護,但有一定的限度。

控制權

公司名下的資產由公司來控制,而公司是由董事來控制,董事是由股東來控制,而董事一般本身就是股東。所以如果你把房子買在你的公司下面,那麼房子的任何事情還是由你來處理和控制。

收益權

買在公司名下的房子歸公司所有。房子所有的收益也歸公司所有。由於公司是法律和稅收實體,有自己的稅率,所以,房子的盈利和虧損,也就是歸於公司的盈利和虧損。房子的淨租金收益,房子的資本增值收益,都是按照公司所得稅的稅率來計稅(通常比各人所得稅的比例高)。股東的來自公司的收益以主要以分紅,董事費用,還可以工資的形式提取,變成個人收入之後加上個人的其他收入,以個人稅率計稅。如果來之公司的收益是公司稅後的,則有一個稅務調整。

傳承

公司的傳承非常簡單,只要填一張表,更改股東和董事就很容易解決了。

Trust (信託)

信託分很多種,家庭信託是家庭常用的一種形式。信託主要有三個重要的部分組成:一是trustee, 也就是信託管理人或者是控制人。二是信託本身,trust。第三是收益人,beneficiary。信託是美國富人常用的一種商業工具。

所有權

買在信託下面的資產的所有權歸信託本身,也就是說裡面的資產不歸個人,也不歸公司,儘管個人和公司會成為信託的管理控制人,儘管這些資產名義上在個人或者公司的名下。信託裡面的資產唯一屬於信託本身,但是信託本身不是一個商業實體,不是法律意義上的經營實體,不會接受任何法律訴訟,因此在它裡面的資產會得到很好的保護。如果你個人受到訴訟,則不可能追到裡面。如果你給你孩子們住的房子在信託裡面,他的婚姻出現問題了,這個資產將不會被分走。可以說在資產保護方面,信託是最好的。

控制權

信託的控制人是trustee,也就是信託管理人也稱控制人。信託管理控制人可以是個人,也可以是公司。

收益權

在信託裡面的資產的收益歸信託本身,儘管信託需要報稅,但信託不是稅務實體,沒有稅率。信託裡的收益只是暫時在裡面,年終將會被分配給信託的受益人,或者留到下年,但留著需要交納不分配的處罰納稅。當受益人從信託裡面獲得收入之後,加上受益人的其他收入,一塊按照個人所得稅的方法計稅。對於信託裡面有很多房產和生意資產的人來說,信託是一個避稅的好工具。

傳承

信託的整個運作和分配是由信託管理控制人來控制的,所以只要把控制人更換就可以達到傳承的目的。由於房產實際上是寫在信託控制人(Trustee)名字上的,因此,如果Trustee是個人,則傳承會引起費用和麻煩。但是,如果Trustee是公司的話,那情況就會非常簡單。你可以通過更換公司董事的辦法,來更換公司控制人,從而達到控制信託,傳承信託的目的。信託是典型的三權分立的商業形式。對於資產保護和高收益的合理避稅有較大的好處。

通過以上分析可以看出每種名字各有利弊!當你需要付扣稅的時候,個人和聯名比較適合;當你注重資產保護的時候,信託最好,公司次之;當你有大量收益並有子女可以分享的時候,信託很適合。

 

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

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