房地產

自住房和投資房賣房省稅攻略

自住兩年升值部分不用交稅

對於自有住宅而言,稅法規定:在賣房時,如果屋主在五年之內,自住超過兩年,賣房後,房屋升值部分(Capital Gain)不用交稅(夫妻二人可免50萬,個人可免25萬)。所以如果你打算在當地至少住5年,這5年中有2年是自住,不出租,那一般情況下是買房合算,因為考慮到賣房時的升值部分不用交稅。當然大家還是要挑有升值潛力的房子,不然5年後房子根本沒漲,那就不符合投資的意義了。

出租房幾條途徑省稅

那如果這五年裡自住兩年,其他時候出租了呢?賣房時,主要自住宅增值免稅,大約每兩年可以享受一次。基本原則是:從出售那天起往回算五年,如果只是納稅人一人持有,兩人自住兩年以上,可享受單身25萬,夫婦合報50萬美元的免稅額。如果房子是出租房和自住宅交替使用,從2009年起,免稅的增值部分需要在出租期按比例扣除。

除了自住外,如果出租房產,以房養房。房地產的出租虧損也能抵稅。

另外,屋主維修出租房屋所花費的支出,一定要保留收據,因為這些收據在報稅時,都可以算作支出,以抵租房收入。如果請工人,也建議屋主從國稅局(IRS)網站 上下載1099表格,這樣支付給工人的費用,可以用來報稅。許多華人在聘請工人時,都願意以現金方式交易以取得較低的收費,但這樣做,不僅報稅時沒有憑據,而且無法獲得沖抵租金收入的出租成本支出。

出租房折舊沖回越早越好

出租房的另外一種節稅策略是折舊沖回。只有房子的價值可以折舊,土地價值部分不能折舊。出租房分27.5年來折舊算。比如說,你買個房子20萬,土地值4萬,房子本身值16萬。你每年就可以折舊16萬/27.5。27.5年以後,你已經把那16萬都折舊完了。這時候你把房子賣掉,賣了30萬。增值的10萬,你要付長期資本利得,稅率比較低。可是那16萬以前幫你省稅的折舊部分,你要重新交稅。這部分稅,就叫做折舊沖回(deprecation recapture)。

專家稱,不少屋主放棄折舊,這樣做不太正確。因為一所房子可能出租幾十年,國稅局很難查是否拿折舊來抵稅,所以稅法規定不管已折舊還是可折舊都要吐回,不拿白不拿,白白損失折舊不划算。而且金錢越來越貶值三十年前灣區一所二十萬的房子,現在已值百萬。當年折舊省下的稅,用今天的物價折算,可能升五到十倍,因此建議折舊越早越好。

換房考慮“1031”延稅

“1031”是美國稅法中的第1031款,英文全稱是“Internal Revenue Code Section 1031”,又叫做“Starker Exchange”。

Starker是一位投資者的名字,他曾經買賣過投資房,當時國稅局在他賣的房子上收了他的資本利得稅(Capital Gain)。但他認為,因為他用賣房的錢馬上又買了一棟投資房,不應該交稅,而是應該等到將來最終賣最後一個房子時才交稅,所以他一狀告到美國最高法院,最後贏得了官司,隨後美國國會立法,就是“1031”。

所以,根據“1031”,如果投資人將舊房子(稱做 Relinquished Property)賣掉,用所賺的錢又買了一棟房子 (稱做 Replacement Property),則所賺的錢可以暫時不交稅(Tax Deferred)。

用誰的名義投資也有竅門

如果你是以個人名義投資房產的,可以通過房子的地稅(房產稅),保險費;房子的折舊費,裝修折舊費,地板,門窗,廚房,屋頂等分類折舊費;房子的維修費;房地產公司的管理費;房地產經紀的仲介費等這些方式來抵稅。

如果你是用公司名義投資房地產的,除了以上提及的抵稅項外,所有公司的租金,電話,日常維持,日常管理所需要的所有費用;員工的所有工資,福利;用公司的名義買的電腦,傢俱,電器等“辦公用品”等等,通通可以抵稅,專家建議,謹記保留原始發票,收據,或是信件等作為報稅憑據。當然,裡面竅門很多,找專業人士協助可以免除不少煩惱。

 

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

 

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