房地產

將土地信託用於房地產的六大好處

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房地產的所有人,特別是那些擁有投資性房地產的人,越來越容易受到起訴。與債權人、租戶和商業夥伴的互動可能會引發訴訟。此外,這些訴訟可能是基於欺詐性的索賠,可能會花費業主數千美元的法律費用來維護自己的清白。既然我們生活在這樣一個充滿訴訟的社會中,那麼確定一些策略來幫助保護你努力構建和獲得的東西就變得越來越重要了。

一個經常被用來保護房地產的流行工具是土地信託。這一工具幫助無數的房地產所有者、投資者和企業保護了他們的房地產資產。事實上,華特迪士尼在佛羅里達州建立了大量的土地信託基金,購買了27000英畝的土地。[1]這片土地後來被用來建造世界上最大的遊樂園,華特迪士尼世界,位於佛羅里達州沉睡的奧蘭多鎮。

土地信託是一種協議,要求一方(受託人)為另一方(受益人)持有不動產所有權。[2]利害關係方使用土地信託有兩種不同的方式:第一種選擇是允許房地產所有者轉讓他們現有的所有權把財產交給土地信託基金。第二個選項允許所有者以土地信託的名義購買房產,然後取得所有權。在這兩種情況下,信託協定的創立者將記錄受託人契約。這就讓公眾注意到,房地產投資者不是業主。信託的創造者,被稱為委託人,可以使他或她終生受益。受益人通常保留對管理信託的受託人進行指導和控制的權利。然而,受益人的權利,以及受託人的受託責任的範圍,都記錄在信託協定中。

由於土地信託是可撤銷的(意味著它們可以在信託受益人的生命週期內被修改、取消或終止),它們不能提供不可撤銷信託中的真正資產保護。[3]然而,土地信託仍然很有吸引力,因為它提供了以下六大好處:

收益

1.隱私

2.避免遺囑認證

3.可轉讓性

4.無到期銷售條款

5.稅收優惠

6.避免訴訟、判決和留置權

1.隱私。房地產所有者和投資者選擇這一工具的主要好處是所有權隱私。據報導,迪士尼之所以使用土地信託基金,是因為它允許秘密購買佛羅里達州的房產。[4]如果他以自己的名義購買並取得這些地塊的所有權,那麼可以想像,要價會大幅上漲。通過使用土地信託,迪士尼保持了匿名,並可能為自己節省了數百萬美元。由於信託沒有記錄在任何公共資料庫中,例如契約登記處,利益相關方很難(但並非不可能)確定真正的所有人。為了維護財產的隱私,所有人應該以信託的名義(即“123 Main Street Trust”)使用指定受託人取得財產的所有權。[5]如果所有人以自己的名義取得財產,那麼利害關係方可以通過基本搜索確定他。同樣,如果他以自己的名字在信託中取得財產所有權(例如“John Smith 123 Main Street Trust”),那麼利害關係方可能能夠推斷出他是真正的所有者。當財產在土地信託中持有時,指定受益人是保密的,甚至可以在未將更新記錄在公共記錄中的情況下對其進行更改。

2.避免遺囑認證。土地信託允許投資者及其家庭 避開遺囑認證法庭。[6]遺囑認證通常從管理死者的遺產開始,包括通過遺囑分配財產。根據居住州的不同,合法的遺囑認證過程可能會很複雜、耗時,而且非常昂貴。然而,如果一個人的房產是在信託中持有的,比如土地信託安排,他們的資產將在遺囑認證法院之外轉移給指定的受益人。

3.可轉讓性。土地信託為房地產所有者提供的最重要的好處之一是可轉讓性。一旦不動產被納入信託,信託受益人的利益就被視為個人財產。[7]一個獨特的利益是,信託持有的任何房產的利益都可以在不公開的情況下出售、贈與或轉讓給另一方。此外,由於轉讓可以在沒有公證人、證人或公開記錄的情況下完成,交易可以快速而輕鬆地完成。

4.無到期銷售條款。另一個好處是,在某些情況下,不動產所有人可以將其財產的所有權轉讓給土地信託,而不違反抵押合同中的到期出售條款。1982年的《加恩-聖日爾曼存托機構法》(以下簡稱“加恩-聖日爾曼法”)為將其房地產資產轉移至信託(包括土地信託)的所有人提供了保護。[9]加恩-聖日爾曼法規定,“貸款人不得在轉移至中間人時,根據到期出售條款行使其選擇權。借款人是且仍然是該信託的受益人,且不涉及財產佔有權的轉讓。”[10]只要這些條件適用,借款人/土地所有人將所有權轉讓給土地信託不會違反抵押協議中的到期出售條款。但是,如果借款人不能繼續作為信託的受益人,或者如果借款人改變了佔有權(指居住在該房產中的人),那麼轉讓將可能違反到期出售條款。在這種情況下,如果貸款人知道轉讓和隨後的違約行為,則將有權決定是否將本票到期。[11]

5.稅收優惠。土地信託也允許投資者保留相關稅收優惠。就所得稅而言,土地信託應歸類為設保人信託。美國國稅局一般認為土地信託是一個通過的實體,因此,它不需要納稅申報表。[12]這允許受益人(如約翰•史密斯)在1040稅單中,避免提交單獨的信託相關納稅申報表。信託受益人持有的另一項重要稅收利益是折舊,折舊是衡量資產價值在資產經濟壽命內的下降幅度。[13]美國國稅局(IRS)允許在計算應稅淨收入時合理扣除折舊作為業務費用。這使得投資者能夠用其房地產資產的年折舊值來抵消其投資性房地產產生的收入。[14]要計算折舊值,必須使用以下3個因素來決定投資者每年可以扣除多少折舊:(1)您在該房地產中的基礎,(2)回收房產的期限,以及(3)使用的折舊方法。[15]

6.避免訴訟、判決和留置權。在土地信託中持有房產所有權也有助於業主避免訴訟、重大判決和留置權。潛在的訴訟可能會被威脅,因為公開搜索所有者的記錄可能會發現很少或沒有資產。由於沒有不動產可供追討,人們可能不願意提起訴訟。這一點尤其適用于應急律師。[16]即使有人決定提起訴訟,並且他們的律師同意繼續處理該案件(無論是否基於應急費用),使用土地信託可能有助於防止對房地產所有者的重大判決。這是因為第一聯邦訴波格案,對個人受益人的判決不附屬於土地信託中持有的房產。

引用:

1、Dave Roos,“土地信託的運作方式”2013年9月27日。HowStuffWorks.com網站

2、John C.Murray,“不動產交易中土地信託和商業信託的使用”,不動產,信託和不動產法電子報告,美國律師協會。

3、Clint Coons,“土地信託陷阱為粗心的投資者”,2010年9月23日。

4、Dave Roos,“土地信託的運作方式”,2013年9月27日。

5、Clint Coons,“土地信託陷阱為粗心的投資者”,2010年9月23日。

6.Ronald Runkle,“我的房子應該怎麼擁有:是信任還是不信任?”Ronald Runkle&Associates律師事務所。

7、Bentley Mooney,“用土地信託保護你的資產”,CCIM研究所,1994年9月至10月。

8、Alex Everest,“使用土地信託購買房地產的10個理由”,交易人圖書館。

9、Darryle CA,“我對加恩聖日爾曼法案和聯邦法規的分析”,Innovest資源管理;止贖論壇。

10、Randy Hughes, “我需要為我的土地信託申請一份單獨的納稅申報表嗎?”土地信託變得簡單。

 

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(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

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