房地產

投資房產時資本增值和租金之間該如何抉擇

進行海外房產投資時,投資者往往看重兩點——”資本增值”及”租金收益”,既有強勁資本增長又有高租金回報的房子,自然是投資者的最愛。然而通常情況下,投資者需要在這兩者之間做出孰重孰輕的抉擇,那麼到底是該優先考慮資本增值還是租金回報呢?哪個更賺?先來看看它們各自的概念。

資本增值

資本增值就是所謂的Capital Gain or Capital Growth,也就是房產現有資產價值減除購入時之價格,所賺取或損失之價值。即當持有的可變賣資產(此為房產),在脫手時,其賣價高於原先購進成本,即產生利潤,此利潤為已實現的資本利得。

租金收益

租金收益就是ROI(Return on Investment)or Rental Yield,也就是指租金回報率。它是指租房獲得租金與房屋價錢的比值。租金回報率可用以衡量房產的投資收益情況,可以反映市場的真實需求。

首先,投資房產的時候,追求強勁的資本增長似乎是一個顯而易見的選擇,因為這個選擇有著產生長期資本收益的潛能。但是,高資本增長房產的淨租金回報率往往較低,因為這意味著這些房產的相關費用(比如按揭利息和其他成本)會更高。

而如果是租金回報率較高的房產,則通常是租金收入高於費用支出,這意味著投資本身是在為自己房產支付成本,這也意味著房產在產生現金儲備,這些現金儲備可用於償還貸款或其他用途。

舉個例子

以美國為例,當然其他國家也同樣適用。

假設有兩套價值均為40萬美元的房產可供選擇。

房產A的預期資本年增長率為7%,租金回報率為4%,

房產B的資本增長率為4%,租金回報率為7%。

(兩者互換的回報率)

假設購置獲得的價格、金融方面的支出和持有成本都相同。

最終選擇

這兩個策略都能為投資者帶來不錯的總體回報和收益,但是它們的盈利和風險各不相同。答案可以歸結為個人的需求和目標,最好通過詳細的財務分析來確定,包括考慮一些假設情景和現金流情況。

如果是首次置業或希望每個月都能產生現金流,則可以優先考慮“租金收益”;如果資金充裕,投資多套房產,那麼合理的建議就是可選其中幾套是高租金回報率的房產,然後你可以使用多餘的現金來支付另外幾套低回報率房產(但高資本增值)的淨開支。

這可以幫助你平衡收支的同時,又可以實現部分房產的高資本收益(未來某一個最佳時刻售出的時候)。

 

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

Categories: 房地產

發表迴響