房地產

搞懂美國房貸 如何選擇合適的貸款方式

伴隨著美國房產的大熱,越來越多有眼光的華人投資者將眼光瞄向了這個不斷上升的市場。但大部分人在面對有心儀房源時,其海外帳戶資金不足,不得不借助貸款的方式來實現達成自己的目標。

面對與國內區別不小的貸款方式和類型,想必不少人都很頭疼吧,比如:

美國買房有哪些不同的房屋貸款類型?

Fixed-rate Mortgage是什麼?

Adjustable-rate Mortgages又是什麼意思?

Hybrid Loans, Balloon Loans, Interest-only Mortgages分別是什麼?

固定利率抵押貸款和可調利率抵押貸款有什麼差別?

普通貸款和大額貸款有什麼不同?

貸款有哪些手續費?

今天小編將帶領大家深入瞭解美國的購房貸款類型,幫助大家實現美國投資夢。

很多中國買家在美國買房會選擇Mortgage。Mortgage是什麼?是美國一種貸款買房的支付方式,貸款銀行提供給買家這筆貸款用來填補從房子首付到實際房價的金額差距。

Mortgage中文就是我們常提到的“按揭貸款”,是房屋抵押貸款的一種形式。

美國房屋貸款要求買家每月償還債務。貸款包括Interest和Principal。Interest中文意思指利息,Principal中文也就是本金。

利息是買家使用貸款銀行所借的貨幣資金而必須支付的代價,對貸款銀行來說,利息是利潤的一種特殊轉化形式。本金則是貸款銀行在計算利息之前的借給買家的原始金額。

如果買家的現金首付(Down Payment)低於房屋購買價的20%,貸款銀行可以強制要求買家建立一個協力廠商帳戶(Escrow Account,也稱作Impound Account)。買家需要每個月通過這個協力廠商託管帳戶支付當月的付費用,比如房產稅、地稅和各種房屋保險費用。

房屋貸款會被放入帳戶用來支付費用。隨著稅率和保險費的波動,這個帳戶裡的錢也會減少。貸款人將每年進行一次審核,以確保有足夠的資金用於支付費用。

瞭解如何選擇合適的房屋貸款,可以幫助買家在未來幾年成為一個財務輕鬆的房主。同時買家還需要瞭解如何在做房屋貸款交易時為自己爭取最有利的條件,如何避免支付更多的利息費用。

如果對房屋貸款沒有一個清晰的認知,當房屋貸款還清時,發現支付給貸款方的利息總數已經遠遠超過了買房的本金,這種例子也是屢見不鮮。

舉例說明,假設買家借了144,000美元房屋貸款,並自己支付36000美元作為首付,購買了18萬美元的理想住房。如果買家這筆144,000美元的房屋貸款,是30年期固定利率房屋貸款,利率為7%,那麼買家需要在貸款期限內支付高達200,892美元的利息。這不僅是一筆巨大的利息支出,也比買家原來借的貸款本金金額更大!

所以建議買家不要過度申請貸款,而只尋找最符合自己需要的房屋貸款。那麼,什麼類型的房屋貸款才是適合自己的呢?現在是時候開始瞭解房屋貸款的選擇了。

與其他金融和投資產品一樣,買家可以選擇不同類型的房屋貸款。這些不同類型的房屋貸款之間的差異可大可小,利率也有高有低。

基本房屋貸款類型:固定利率房屋貸款(Fixed-rate Mortgages)&可調利率房屋貸款(Adjustable-rate Mortgages)

兩種不同的基本房屋貸款類型:Fixed-rate Mortgage,中文:固定利率貸款,簡稱“FRMs”;和Adjustable-rate Mortgage,中文:可調利率貸款,簡稱“ARMs”。這兩種房屋貸款的主要區別在於貸款利率是如何確定的。在可調利率貸款出現之前,只有固定利率貸款存在。

固定利率貸款,顧名思義,指在貸款的利率在貸款期限內一直固定不變。一般性固定利率貸款(conventional fixed-rate loans)的利率和規定的房屋保險一般較低,一般貸款週期為30年,貸款整個週期內的可預測性強。申請者需要有穩定良好的歷史信用記錄,並且首付不低於房價的5%。固定利率貸款一般適用於準備長期居住或持有該房產的人。

浮動利率貸款(adjustable rate mortgage, ARM)在整個還款週期中的各個預定時間段利率會改變,通常每6到12個月調整一次,但也可能會頻繁到每個月都發生變化,貸款整個週期內的可預測性差。一般的浮動利率貸款在開始幾年的利率是固定的並且利率一般比固定利率低,而後利率浮動,但兩個相鄰時間段的利率浮動有一定上限。

申請者同樣需要有穩定良好的歷史信用記錄,並且首付不低於房價的5%。如果只打算短期居住或持有房產,可以考慮短期利率很低的浮動利率貸款,並可以在利率開始浮動後出售房產,但有房產貶值、利率大幅上浮且無法出售房產而需要承擔高額利息的風險。

 

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

 

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