星期二, 18 1 月

房地產管理指南

我一直直言不諱地表達我對外包物業管理的不滿。在播客的14集中,我闡述了我的基本理論,即沒有人會像我一樣關心我的投資,房地產作為投資工具的優勢之一,恰恰是你可以自己管理它,而不是依賴別人。

1、少單元的投資不需要找物業管理公司

你們大多數人都知道,我目前的投資是100多個單元的房產,我已經隔離了市場,並一直在努力在這個市場中建立系統,以便為在乾草堆中找到針的可能性做好準備,這是一個我可以接受的機會。作為這一過程的一部分,我實際上已經與許多管理機構進行了溝通,並將與我共事的人隔離開來。是的,我確實認為,在較大的專案中,出於許多原因,自我管理不是一個好主意。從收購前的盡職調查和市場特定知識的獲取,到重新定位、現場人員的安置、財務報告,再到處置,一個良好的專業物業管理是必不可少的,我絕對不想自己做所有的工作。

然而,儘管如此,我仍然認為,你們大多數人不需要、也不應該把管理用於規模較小的投資組合。首先,你負擔不起真正的專業管理,我指的是一個管理著2500多個單位的公司,少於80個單位就沒有必要找了。其次,如果你投資正確,你根本不需要他們。我知道,我目前的28個單元的投資組合絕對不需要外包物業管理。

2、考慮實際情況

有了這些,我們就找到了問題的關鍵,你應該擁有什麼樣的房產,在哪裡購買這類房產,你應該如何管理它,這樣你就不會因為過程太困難或太耗時而被迫進行外包管理。

3、你應該擁有什麼樣的投資房產

這是個意味深長的問題,我在一篇名為《新手要注意:為什麼你不應該花3萬美元買房子》的文章中分享了我的一些觀點,現在,讓我來總結一下。雖然大多數人認為管理是有形資產,但事實並非如此,讓管理變得簡單或困難的是人,是租戶。如果你吸引的租戶類型比較容易管理,那麼管理起來並不難,也不需要花很多時間,相反也是正確的。你需要明白你不能選擇什麼樣的租戶,你也要知道你的房產會吸引什麼樣的租戶,這樣一來,您就可以輕鬆地管理租戶,這是您物業的首要功能!你想怎麼推斷就怎麼推斷,如果我再詳細一點,這本書就會變成一本電子書。

4、選擇合適的位置

這裡要提到幾件事,首先,無論是4套公寓還是150套公寓,基本公式都是一樣的,那就是C類建築要在B類區域內。除此之外,為了成功地進行自我管理,你必須在最多半小時的車程內擁有自己的房產,否則你就不會經常去看你的房產。我的投資組合目前包括28個單元,我擁有最遠的房產是一個6層的綜合體,40分鐘車程,這是一種謹慎的自我管理。現在我們來看看如何自我管理,需要保持頭腦清醒,正如我在論壇和其他地方多次提到的,我一個月的時間承諾通常是5-7個小時,這是偏多的。當然,我的時間投入在新收購之後和重新定位過程中會更多,但是,相對於一個穩定的投資組合,我的時間承諾確實是每月不超過7個小時。

5、每個月5個小時的管理

我將通過簡單地向你描述本月與物業管理有關的情況來解決這個問題。我目前有一個空缺公寓,這個公寓正好在我去年2月買的10套公寓裡,我在《我如何用1.5%的首付買了10套公寓——一個案例研究》中寫過。在我買房的頭六個月裡,我交出了相當一部分房子,但只有少數幾套得到了輕微的清理,足夠租出去了。這種重新定位是快速變化的,而且需要大量的現金,我只是不想在那個時候花更多的錢,而不是必要的錢。

有一個沒有引起太多注意的公寓最近空出來了。該公寓需要進行油漆粉刷,整理地板、照明、門把手等工作,這裡的電器比較舊,但性能良好,我是這樣做的,我的雜工在我的辦公室(這是我的家)停了下來,拿起旋轉鎖,以及現有的鎖的鑰匙,然後,他去了公寓,開始更換門鎖,接著,他把所有舊地板都拆了。當他這樣做的時候,我已經聯繫了我的地板部的工作人員,請他和我的雜工協調一個時間去公寓測量。到目前為止,我在這個過程中的時間承諾不超過5分鐘的電話,和25分鐘的車程,並執行與租戶的罷工,順便說一句,這棟樓離我家只有10分鐘的車程。

地板安裝工人與我的雜工進行協調,第二天的某個時候來測量,他真的不需要任何人進入,因為門上有一個鎖盒,但我希望我的雜工在那裡,以確保每個人都清楚的時間線,經銷商有我使用的所有材料的檔案,包括地毯,乙烯基,和過渡帶。注意這一點,夥計們,我總是用同樣的產品,我從不改變。我不在乎是否有什麼東西在打折,而且我可以以2美元/年的價格買到,我有一個包裹看起來不錯,材料結實,容易清洗,如果我碰巧需要更換其中一個臥室的地毯,我永遠不會想知道我在整個房間裡用了什麼樣的地毯。順便說一下,價格也是,我不知道你是否喜歡這種生活,但是我有自己的生活和家庭,我沒有太多的時間去擔心修復問題。

分銷商打電話來核實訂單,隨後他們把帳單打到我的帳戶上,完成,我只用了2分鐘的時間。現在,當我的雜工完成油漆和所有其他工作後,安裝地板的人會拿起產品並安裝它,完成後他們會給我開帳單,它們不是最便宜的,但很好,而且我一直會使用它們,我會付錢的。回到我的雜工,他一直在忙著粉刷,與地板類似,我在Sherwin Williams有一個帳戶,他們的電腦裡有我的投資組合,而且,正如你可能猜到的,它總是用相同的油漆。我的勤雜工(我應該稱他為我的得力助手)負責挑選他需要的任何油漆材料,商店通過電子郵件給我寄來一張帳單,在我準備好核對帳目之前,這對我來說一點時間都沒有。

最後,我在其他幾家商店也有類似的帳戶,因此有照明、門把手、電器等設備,這些都不需要我在場,至少通常不需要。只有在收購之後的重大重新定位專案中,我才會花時間在這裡,每個人都知道我喜歡什麼,如果我多花點錢和可靠的人一起工作,那麼我的時間就更有價值。

6、總結

到這次移交完成時,我的時間承諾將是1個小時。這是我投資組合的剩餘部分,這個月,我有一個漏水的水龍頭,一個水槽從筋膜上掉了下來,熱水器水箱也壞了,你猜這些花了多長時間?我打幾個電話?有時我希望自己能像布蘭登•特納那樣爬上屋頂,爬進狹小的空間,知道一旦到了那裡該做什麼,但是,我的可取之處是我不知道如何做這些事情,所以我花錢請別人來做。

現在,作為自我管理投資組合的一部分,我確實經常路過我的房產。我需要對發生的每件事都非常瞭解。但是,一個穩定的28個單元公寓,甚至50個單元公寓,每月管理不應該超過10小時,這不應該是一個極其情緒化的過程,除非它是一個購買錯誤的建築物,或你就是想試圖做每件事,像我們所知道的一些人叫布蘭登•特納。

事情是這樣的,系統是管理的關鍵,當你有一個系統時,自我管理很快就會變得非常簡單,在我的理解中,我是很有系統的人,因此根據定義,我不會親自去做一些事情。這意味著,我只能購買某種資產,而這些資產本身就屬於這種“被動的”自我管理。

 

 

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

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