星期五, 3 12 月

在海外置業容易有哪些錯誤的認知?

能夠到海外置業的人,多半是有產業的富人,十餘年來在國內的投資市場尤其是房地產市場積累了豐富的實戰經驗,房價上漲使早期買房的人都成了受益者,於是有些人以為自己是出色的投資人,海外置業亦不過如此,總是用國內的思維去考慮問題,素不知國外的房地產市場跟國內有天壤之別,如果照搬照抄國內經驗,註定要吃虧交學費。

中國大陸富人移民海外首選美國,而美西的洛杉磯、三藩市和西雅圖等西海岸城市則成為最吸引中國富人的置業首選地,而置業的區域尤以學區房比例最高。那麼,在海外尤其是是在美國置業容易犯什麼錯誤呢?

不合理的期待房價快速增長

早期在國內買過房的中國人,都有過房價翻幾倍的體驗,總以為國外也會如此,他們不懂老美對房子的熱愛,遠不如國人,許多老美寧願一輩子租房,也不願意買房,以省掉房產稅和房屋保養費用;許多中產階級一輩子隻有一套住房,既便有兩套,那麼第二套多半也是用來自住,是度假房而不是出租房,他們有錢更願意消費,更願意用來享受生活,不像中國人,節衣縮食也要做房東,有點餘錢就要投資房產。許多買有投資房的老美,退休的時候都會把投資房賣掉,作為他們周遊世界的儲備金,消費習慣和生活方式的不同,使得老美完全沒有炒房的熱情。

此外,從行業的角度看,當統計資料顯示房屋庫存增加或減少到一定數量的時候,新房開工率就會隨之增加或降低,使整個市場的房價始終處於一種相對穩定的狀態,加之美國的土地資源豐富,土地掌握在私人手中而不是政府手中,某個人想控制土地價格簡直就是做夢,換句話說,任何人想建房的話都非常容易,買土地和當開發商都不是特權,因此,美國完全沒有國內房價畸高的背景,想在美國炒房尋求暴利,比中國困難多了。

地理位置越市中心越好

在美國,只有幾種人喜歡去住市中心,一是窮人,尤其是沒有汽車的窮人,因為只有市中心才有公共交通,美國黑人的窮人比例高,所以美國城市市中心黑人多是普遍現象;二是老人和行動不便者,市中心距離商業、醫院都近,買食物看病都方便;三是年輕的上班族,積蓄不多,又沒小孩上學,住在公寓裡,每天的生活都圍著工作轉,想多幹幾份工作多掙錢就不能把時間浪費在路上,說白了也是窮人。另外,美國的老房子、舊房子、價值逐年貶值的房子,其實都在老市區。

除了喜歡市中心,中國人還喜歡離學校近,離商場超市近,離醫院近。卻不知這樣的地方校車、貨車、救護車頻繁往來,交通擁擠,喧鬧嘈雜,這些地方很難找到一個高檔社區,且大多以出租房為主,如果你買房的目的是自住,那麼整天跟租客為鄰並非好事。

價格越低越划算

每個物業在掛牌定價之前,房產經紀人都跟房東進行過充分溝通,作過詳細的市場調查,有些甚至請專業人士作過評估,然後才會掛牌出來。任何一個房子或土地,貴有貴的原因,便宜有便宜的道理,如果一味貪便宜而忽視其他方面,就會得不償失。

法拍屋的價格也比正常交易的掛牌價要低,但並非人人都適合買法拍屋,也並非買法拍屋就一定合算。那是因為法拍屋幾乎都不是 Move in Ready (買下就可以入住),法拍屋都有這樣那樣的品質問題,長期未保養甚至人為破壞是法拍屋的通病,更為重要的是法拍屋的賣方是不對房屋品質作出任何維修或保障承諾的,甚至產權也不是 Warranty Deed(有保障的產權),所有的風險需要由買方自行承擔。如果你沒有維修房屋經驗,完全不知道未來的修理費用會是多少,也不希望將來發生產權糾紛,那麼,便宜的法拍屋多半不適合你。

還有一種類型的非正常買賣,叫 Short Sale,這種掛牌物業也是以低價格吸引買家,這種銷售是銀行等債權人贖回房屋之前跟房主之間進行的一種妥協,也就是讓房子以低於貸款餘額的價格得以出售。但這種買賣即使房東簽署了合同也不算數,必須經過債權人的同意,有些房子的債權人不止一個,那就得所有的債權人同意。所以,這種買賣要生效就得等上很長的時間,一般是賣方簽署合同三個月後才會有答覆,有些長達半年甚至更久,更重要的是,它還有很大的不確定性,可能你在期盼好幾個月之後,銀行不同意以這個價格出售,或者在你等待期間,另外更好的 Offer 進來了,又把你排斥在外,你就白等了,浪費了時間,也浪費了選擇別的物業的機會。所以,在我看來,Short Sale 的物業價格雖低,多半卻只是個誘餌,好看不好吃。一些人去貪這個便宜,結果也是得不償失。

不找經紀人可以省下一筆費用

省錢本是美德,省錢並不可恥,但總用這樣的思維方式去行事去省錢,在美國就會弄巧成拙。在美國,買方的仲介費不是由買方來掏的,而是由賣方來出這個錢,這個錢早在賣方跟他的經紀人簽經紀合同時就把這筆仲介費約定好了(比如按實際售價的6%),賣方的經紀人有了這份合同,就把賣方的房子拿出去公開掛牌(網上或行業內報紙雜誌),同時在掛牌資訊中給同行們一個承諾:誰幫我把這個房子賣掉,我就讓誰分享我的這份仲介費(比如3%)。

如果買方找了經紀人,那麼經紀人通常不會向買方收取費用,而是通過賣掉房子來與賣方的經紀人分享傭金,如果買方不找仲介的話,一旦成交,那6%就全部都由賣方經紀人獨自享有了。而買方,一毛錢的仲介費也省不了。

你可能會說,我可以向賣方承諾不請仲介,同時要求賣方和賣方的經紀人重新簽合同,讓他們把那3%省下來,這樣我的購房成本就低了3%。說起來是很簡單的事,但一般美國的經紀人不會為了蠅頭小利去自我破壞行業規則。

舊房子推倒重建會升值很多

有些人喜歡城市裡的某塊地,就想推倒上面的老房子重建,以為重建之後的新房子能升值,這個想法又是不瞭解美國的價值認同觀所致。比如說,你在一個老房子所在的社區花10萬美元買下一幢舊房子然後拆掉,再花50萬在原有地面上重建了一幢新房子,你能指望目前的房價是50萬加上原來的地價麼?答案是否定的。這是因為在美國,一幢房子的價值不僅取決於它自己的建築成本,還要看它所在的社區,如果這幢房子跟周圍房子在建造年代、房屋外型風格和內部等方面差異巨大,那麼它的價格很大程度上要受周圍房子的價格影響,這幢建築成本50萬的房子,如果周圍的房子只值10萬,那這幢房子的價值就會受到嚴重的拖累。正是因為如此,美國許多城市的市中心,常有一些價格奇低的空地出售,你以為買這些地來建房是撿了便宜,等到若干年之後賣房才知道又是交了學費。

美國房產投資注意事項

美國作為世界第一大經濟體,無疑是當之無愧的掘金寶地之一,其房產具有收益穩健、省時省力等特點,成為高淨值人士買房置業的必選項。但是涉及到投資都是存在一定的風險的,所以我們還是要多加謹慎,多瞭解投資美國房產需要注意的事項。

投資美國房產需要考慮兩方面

投資美國房產有兩個方面需要考慮:一個是租金回報率;一個是升值的潛力空間。後者比租金回報率更重要。

通常,房屋越貴的地方其租金回報率是比較低的。比如紐約、三藩市、洛杉磯等都是房價比較高的區域,由於這些地區房價常常攀升,而對應的租金上漲水準跟不上房價上漲的幅度,因而其租金回報率相對比較低。

但從長期來看,這些地方房屋升值的空間比其他租金回報率高的地方要大,因為想要購買此類房屋的人數較多,而買入的數量越多其房價就越高,這就是供需平衡。所以在投資時,並不是購買低價格高回報的房屋就是最好,而是要從兩方面同時考慮。

該如何對美國房產出價

美國房產的資訊是很透明,您看好一處房產後,經紀人會幫助您做房屋的價格評估,估算這個房子在最近的市場交易中的現在價值。如果賣主的要價高了,經紀人就要幫助買家殺價。如果要價低於市價,經紀人就要幫買主趕快搶下。有的時候有多位買主都看上同一個住宅,為了得到住宅,可能要出比要價高幾倍的價格才能行。

因此,並不是每一個房屋都要殺價,而是要看要價的高低。重點是,買家要能正確評估房屋的價值,當然這需要一位好的經紀人協助。

美國購房對赴美簽證或申請移民沒有直接關係

這是一個很常見的問題,但買房與移民或簽證之間是沒有任何關係。在美國買房、移民或美國簽證都是由不同的部門及人員來處理。移民局管不著申請人在美國有沒有房產,當然,更不會因為有沒有房產而區別對待。所以,千萬別把移民或簽證與買房混為一談。

美國房產出租問題

很多買家擔心房屋無法出租的問題。其實是多慮了,沒有房子是租不出去的。事實上,房子能否出租取決於業主的租金是否符合租賃市場的價格。關鍵在於定價是否符合市場。

外國人貸款與美國人貸款之間是存有差異的:

美國人貸款條件:信用、收入、工作是否穩定。

外國人貸款條件:需有較多自備款,通常要求40%-50%左右。一般大約能貸到5-6成。

由於每一個銀行的貸款利率不同,對申請人的條件要求也不同。比如,一些銀行只貸給外國人3~7年,但也有銀行能夠貸到30年。而有的銀行利率較高,但手續簡單要求低;有的銀行利率低,但是要求條件多,並不是每個人都能符合。建議申請貸款之前諮詢多家銀行,多比較。選擇適合自己,對自己最有利的一家。

美國買房稅費問題

在美國,無論你是美國人還是外國人,購房時所要繳納的稅費都是相同的。只有在賣房時稍有不同。當地居民在賣房時,在一定限額內是免增值稅的。這個對當地人自住屋的優惠是單身有25萬免稅。夫婦共同擁有則有50萬的免稅。舉例說,如果是夫妻兩人用五十萬買進房屋,再用一百萬賣出房子,他們就符合不用對五十萬的增值部分繳稅。那對於海外投資者,需要繳納一個資本利得稅也就是增值稅。

 

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

 

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