房地產

8個可操作的快速提示 為你下次的租戶周轉節省數百元

這個房間裡的氣味聞起來像大腳怪的洞穴,其實,聞起來更像大腳怪的墳墓,這裡不僅氣味很難聞,方圓16個街區內的狗都嚇得縮成一團,而且狗也好不到哪兒去,還有牆上和門上的洞、被破壞的地毯、破碎的燈具、噁心的電器。如果你做過一段時間的房東,你可能知道我在說什麼,如果你還沒有遇到,別擔心,你可能會遇到的。無論我們如何篩選完美的租戶(參見租戶篩選的最終指南),您可能仍然會有問題。最近,對我來說,我們買下房產時裡面還包括一位房客,後來他被迫搬走了。

也許你有很多錢,可以僱佣一個承包商來徹底改造這個地方,也許你的物業經理會處理這個問題。然而,有的時候還得自己親自動手,我經常發現自己在一次令人討厭的租戶更替後拿著錘子和漂白劑在房間裡工作,這並不是說我喜歡這樣做,但是當承包商的投標價格在1萬美元左右的時候,我就不得不參與進來,盡我所能來節省一些錢。因此,這篇文章是為那些需要自己工作的房東而寫的,還為那些剛剛開始和那些只想省錢解決問題的人而寫的。以下是我用來讓我的租賃物業得到修理和迅速租出去的8個技巧,記住,我並不是說這就是你應該做的事情,我只是讓你知道我是怎麼做的,也許這裡有一兩個提示,能為你省下一些錢。

1、僱佣承包商

很多時候,人們在決定是自己動手做還是雇個承包商來清理房子的時候,忘記了是讓他們做部分工作還是做所有的工作。在上面我舉的例子中,我僱佣了一個當地的雜工來拖出有異味的地毯和房客的垃圾,在我進去之前他可以迅速打掃一下房間。是的,我想省錢,我花了不到100美元,我就可以避開最糟糕的部分。

2、如何去除異味

當看到潛在的交易房產時,我喜歡選擇擁有難聞氣味的房產,因為它會把其他人都趕走,但這是最容易解決的問題之一,消除大多數氣味可以從以下幾個方面入手:

  • 扔掉弄髒的地毯和墊子,這是一個地方有味道的首要原因。
  • 用每加侖水加一杯漂白劑漂白地板。
  • 先把地板晾乾,然後用Kilz油基底漆塗地板(只要它們不是好的硬木)。這種材料大約12美元一加侖,但可以去除地板上的任何異味,而且很容易做到。只需倒少量在地板上,然後用棍子上的滾軸將其攤開就可以了。
  • 使用油底漆(約30美元)時,一定要使用防毒面具。說真的,否則你會暈過去的,我不是在開玩笑。

幾天後,底漆的味道會消失,你會得到一個乾淨的,新鮮的氣味,如果房間裡還有味道,那就檢查一下你的下水道。

3、油漆顏色

這些年來,我做了很多油漆的測試,正如我在我的帖子中深入記錄的那樣,對房東和投資者來說,最好的室內塗料是什麼?我主要在我所有的房產上使用沃爾瑪的內部品牌“ColorPlace”,使用“區域白”顏色(這不是白色,是棕褐色/黃色),他們已經被預先混合好了。這樣,不管我在什麼性質的房產上工作,它都是相同的顏色,總結一下我寫的那篇文章,我測試了幾乎所有我能找到的油漆,並確定每個油漆品牌都需要兩層(一層重,一層輕)塗染,最好的油漆通常在第一層能覆蓋90%,但仍然需要塗上第二層。然而,最便宜的油漆可以覆蓋60%的面積,但也仍然需要第二次粉刷。所以,如果所有的油漆都需要塗兩層,而且一旦完成,看起來都是一樣的,我就會選最便宜的產品,此外,在沃爾瑪超市的貨架上的其他顏色也很棒。

我也使用半光澤的所有屬性,有些人說它看起來不是最好的,但我認為它看起來很好,還沒有聽到租戶有其他的抱怨,相反,那些看著我的房子,看著它有多漂亮的人,不斷地鼓勵著我。達倫•塞格幾個月前在大口袋商務播客上建議的另一個方法是,一定要在租約上寫上油漆品牌和顏色,這樣,租戶和您都將確切地知道使用了什麼油漆,從而減少了矛盾,這是很明智的做法。

4、修補漏洞

我永遠不會明白為什麼租客要在牆上打洞,對我來說,這個問題太痛苦了,然而,我總是能看到牆上有拳頭大小的洞。學習做幹牆修補是一種藝術,但其實並沒有那麼複雜,今天,有幾種工具可以使這個過程更容易,不過,與其試圖用書面形式來解釋,不如你去看看我在YouTube上的一個快速視頻,它會告訴你具體可以怎麼做。另一個真正讓我惱火的問題(經常發生的)是,一個房客在一間臥室裡打了一個空心門(我實在不知道他們為什麼要這麼做),如果門是可油漆的,孔有時可以像上面的視頻裡那樣修補,但很多時候,孔太大或表面太光滑,幹牆泥無法正確附著。遇到這種情況時,我通常會做以下的兩件事:

  • 買一扇新門(如果是標準尺寸的,你可以在Home Depot或Lowes買到低於30美元的門板)。
  • 在門上放一面鏡子,是的,我是認真的。我幾年前學會了這個技巧,它為我節省了很多時間和金錢,你可以選擇一個便宜的、全長的鏡子,它們在很多商店的售價都在10美元以下(像Target上的這面鏡子售價5.99美元),把它釘在門上,它不僅能蓋住洞口,還能讓你的走廊看起來更大,花不到10美元或10分鐘的功夫就能裝飾好房間。

5、黴菌問題

如果你生活在一個經常有濕氣的地區(比如太平洋西北部,我住的地方),你可能會經常遇到黴菌問題,與流行的觀點相反,黴菌不會十分困擾你,而且它比你想像的要常見得多,當它沒有完全長得太茂盛時,很容易清理。黴菌通常是租戶造成的,他們的傢俱被推得離牆太近,或者根本不允許室內空氣流動,它往往生長在窗戶附近(因為凝結)和浴室裡。

你需要清潔模具,有很多不同的產品,但我非常喜歡ZEP生產的32盎司的黴菌去污劑,你可以在家得寶(Home Depot)買到,這種東西售價2.47美元,非常好用,用一卷紙巾和一瓶2.47美元的這種化學物質的功效真是驚人。記住,如果你有一個主要的模具問題,你可能需要打電話給專業人士,我不是說天花板上長著黑草,我說的是淋浴時窗臺和角落上的小孢子,不要驚慌,把它擦乾淨,然後繼續使用就可以了。

6、更換門鎖

每次房客搬家時,你都應該把鎖換掉,畢竟,如果一個不滿的租客回到他們的老房子裡,偷走了新租客的所有東西,你是不想承擔責任的。換鎖不會很昂貴,事實上,如果你有多個單元房產,它不需要花費太多錢。我總是保存我的鑰匙,並把它們整理好,貼好標籤,這樣,當需要更改時,我只需將標號的鎖更換一下就可以了,只要確保每個房子的鑰匙都標記清楚,這樣就不會產生混亂了。

關於鎖的最後一個提示是,通過購買相同品牌的所有鎖,你可以避免更換鎖的“內部”,並簡單地用兩個簡單的螺絲替換旋鈕就可以了。這樣可以問你節省一半的換鎖時間,我所有的房子都使用家得寶的“KwikSet”品牌的鎖,大約20美元可以買到門栓和門把手。一些房東喜歡使用KwikSet的“SmartKey”鎖,它可以讓你隨時重新鎖門,然而,對我來說,我總是弄丟一些換鎖的小工具,所以最後我只能換回我那套更便宜的鎖。在我看來,這更簡單,而且SmartKey鎖的起價在50美元左右。

7、地板

也許最昂貴的修復是地板,你有幾個選擇,很難說哪一個是最好的,但以下是我的想法:

  • 地毯——地毯摸起來不錯,看起來不錯,而且容易放置,鋪地毯通常不是一個DIY工作(儘管它比你想像的要簡單),然而,即使我知道如何鋪我自己的地毯,我通常也不自己做,相反,我通常使用家得寶來安裝地毯。家得寶(Home Depot)以及洛斯公司(Lowes)通常在地毯上安裝整套傢俱要花97美元,這是一筆好買賣,我通常會點店裡賣的地毯樣式,放在架子上。我最喜歡的顏色叫“煙花”,每平方英尺不到1美元。這種深斑點的顏色很好地隱藏了污漬,可以很好地處理一些問題,我的大部分公寓都有它,而且每一套看起來都很棒,即使是那些已經住了好幾年的公寓也在用。家得寶(Home Depot)和洛伊斯(Lowes)都有一些非常便宜的地毯,每平方英尺不到0.70美元,但我建議避免這樣做,你明年會把它撕下來的,取而代之的是,尋找深色、厚地毯和FHA認可的地毯,這意味著它應該能很好地滿足你的需求。為了在家得寶購買97美元的安裝費,您還需要從家得寶購買墊子和地毯,因此假設墊子每平方英尺約0.40美元(他們有承包商級墊子,每平方英尺約0.25美元,但不計入97美元的安裝費用)。取而代之的是,以每平方英尺0.40美元的價格購買6lb平板,對於1000平方英尺的公寓來說,你會看到價值1400美元的材料,97美元的安裝費,然後還要納稅。我通常假設家得寶安裝的地毯每平方英尺是1.50美元。
  • 硬木地板——硬木地板很好,它的外觀和感覺都像木頭,但它是由鋸末和其他奇怪的材料製成的複合材料,它還可以承受大量的交通、摩擦和凹痕而不被破壞,所以儘管它比地毯貴,它可以持續更長的時間和更容易清潔。硬木地板的價格從每平方英尺1美元到每平方英尺5美元不等(包括墊子),但我通常使用Costco的Harmonics品牌的硬木地板,它每平方英尺2.30美元,附帶墊子,我真的認為Costco Harmonics的材料是我見過的最好的硬木地板。這可能需要一點工作來學習,但安裝硬木地板是一個DIY工作,你可以自己做(我通常自己做)。如果你不想自己做,你可能會找到每平方英尺1 – 2美元的安裝工安裝,家得寶和洛伊斯通常也會收取約400美元的整套房屋安裝費用,所以如果你打算出租房屋,也一定要查看一下價格。
  • 瓷磚——它地板的鼻祖,瓷磚可能是最經濟有效的地板,你可以選擇瓷磚,因為它可以保持很長時間。然而,如果你使用專業的瓷磚層,安裝它可能會花費很多錢,幸運的是,如果你有時間和耐心,瓷磚地板很容易自己安裝。瓷磚的價格已經很高了,但是對於較低的租金,你可以很容易地從任何一個大房子裡找到每平方英尺1美元以下的瓷磚。

8、迷你百葉窗

還有另一個便宜的裝飾方法,可以使你的租賃物業看起來很好,那就是使用迷你百葉窗。這些百葉窗有白色和棕褐色兩種顏色,你可以從家得寶(Home Depot)、勞伊斯(Lowes)甚至沃爾瑪(Wal Mart)買到,每件大約5美元(這是我用的那種)。我喜歡經常更換百葉窗,因為它們是讓一個單元看起來不可思議的廉價方式(而且更換往往比清潔更快),它們只需要幾分鐘就可以安裝好,而且在展示給潛在租戶看時,它們會讓你的公寓看起來更像一個家。

關於在迷你百葉窗上省錢的一個小技巧是,如果你有一個較大的視窗,你可以通過購買兩個較小的百葉窗,而不是一個較大的百葉窗來節省50%費用。例如,在家得寶(Home Depot)買一個70英寸的迷你百葉簾要花20美元,但買兩個35英寸的百葉簾只需要5美元,在安裝幾十個這樣的百葉窗時,很快就能省下一大筆錢,另外,最終的結果看起來也一樣好,給租戶更多的靈活性讓光線進來。

9、結論

好了,就是這些提示,但這些只是一些快速提示的示例,您可以使用它們來節省下次租戶周轉的資金。就像我一開始說的那樣,你可以不採用這些方法,然而,如果你只是剛剛開始投資,或者想節省一些錢,需要你自己做一些工作,那麼,聰明地修理方法可以節省很多錢,你可以用這些錢買更多的房子(或度過一個愉快的假期)。所以下次當你在一個租客離開後走進房間時,要保持冷靜,制定一個計畫,然後重新訪問這個列表,用最少的現金來處理問題。

 

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

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