房地產

如何管理自己的美國租賃房產,並使其利益最大化?

很多中國人在美國購置房產後可能投資者並不出國居住,而只是進行投資。配置美國房產,再將美國房產出租、以獲得穩定的租金收入是最常見的投資方式。不過,限於環境、政策不同,大家對在美國買房後,如何將自己的房產出租獲利及管理?

數年以來,美國成為備受國人青睞的國家。在海外資產配置的熱潮中,機遇已經擺在眼前,但規避風險仍不能忽視,該怎樣合理配置美國房地產,安全配置房產以及省心當房東成為購房者普遍關心的問題。

一、出租方式

美國政府允許海外購房者者出租自己所購買的房產,從中獲得房租。那麼在美國的房產該如何出租與管理呢?房屋出租無非是兩種方式,自己管理,或者由讓專業出租公司來管理。前者適合長期居住在美國的投資者;後者較為適合不長期居住在美國的投資者。

1、如果業主長期居住美國,就可以通過自己出租管理的方式來進行

租金的訂定要符合市場,勿定價過高,否則空屋的時間就是損失。在美國沒有無法出租出去的正常房子,只要租金合理的話,一般一個月之內就可出租。

選擇房客不僅要看房客的信用,而且要看房客的工作穩定程度。

因為自己在美國,所以可以及時收取房租,一旦有違約不付時,可以儘早通知房客,以備及時處理糾紛。

如果選擇自己管理,雖然可以節省一些費用,但您必須要清楚的瞭解美國房地產租賃的條款,而且房屋租賃法規定房東必須提供給租客一個固定的美國當地地址,以便他們有問題可以隨時聯繫你。而且必須提供租客一個緊急電話號碼,他們需要幫助時可去幫忙;房東需要瞭解當地房租的變化,租客若未按時付房租,房東即刻要採取法律行動。

這些要求對海外投資者來說,不僅要耗費大量的時間和精力去關注,更會浪費很多不必要的花費如機票電話費等等。因此,對於海外投資者,由專業的房屋管理公司管理和出租房屋更為合理。

2、如果業主長期無法居住美國,就可以通過物業管理公司的方式來進行

①、房屋管理公司的主要職責

刊登房屋廣告,找到租客

刊登房屋廣告,找到租客起草租房協議,確認房租及各方職責

對租客進行信用調查、租房歷史調查、工作收入確認、犯罪記錄調查,以確保房東利益每月收取房租,並轉入房東帳戶

定期進行房屋檢查,向海外的房東通過郵件或電話彙報

如有需要,對房屋進行週期性維修和保養

代理房東進行年度報稅

協助處理與租房有關的法律糾紛,如未支付房租;如果房客不付租金,需要專業律師驅趕房客,律師費在$600-1000左右,為時需要3個月,這算是風險之一

房租合同結束後,結帳退房

重新刊登房源,找到新的租客

②、委託房屋託管公司的流程

業主和經紀人簽訂一個委託租賃的協議書

經紀人幫助尋找合適的房客,通常經過MLS房源共用系統,發佈租賃資訊,加上經紀人個人平面廣告及網路媒體去尋找租客。

在所有租客提出的申請書中,選擇最適合的簽訂租房合約,並完善租賃的細部內容。

③、收費標準

尋找到房客,租約簽訂後,委託出租的傭金(房產經紀費用)一般為全年租金的6%~8%(按實際情況而定),房屋管理的費用一般為月租金的5%~10%

管理公司會要求房客房租每月一付,押金交納1-2個月。

需提醒的是,房屋(內外)修復費用、驅逐所需律師費等需業主自付,管理人員只負責執行。平時的維修,如果屋主不在美國的話,可由管理公司負責尋找維修人員報價,由屋主定後,才開始修理。

 

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

 

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