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幫子女在美國買房必須知道的事兒

現在買房已經不是一個人的事情了。不少年輕的朋友們,買房時候還是需要父母的支援,畢竟高房價已經壓倒了一代人。尤其是在國外,不少留學生們買房多半還是靠父母作“靠山”。

不少移民美國或在美國留學的兒女們,在思考買房子的時候,父母總會問一句“還差多少?”父母想幫在美國的兒女買房,但是又不知道怎麼把錢“運”過去。

小樂今天為您介紹一下,父母應該如何把買房錢給自己的子女“運”到美國去。

給子女打錢在美國買房的優勢

如果父母送錢給子女付美國買房的頭期款的話,可以讓他們的首付比例達到較好的貸款條件。銀行一般規定,超過25%比例的首付款,可以免除辦理貸款保險,同時也有助於享受到最好的利率。但是,你還是要出示一些文件給貸款專員,以證明父母有資助到你。

首先,貸款專員會擬定一封信,信上會注明這筆錢是父母贈與給購房者的,金額也會列出來,然後雙方(父母和子女)都要在這封信上簽名。

不過,如果這筆錢提前三個月被轉到了購房者的帳戶上,銀行一般就會認為,這筆錢已經成為了您的個人資產,所以就不會再要求買房者出示這封信。當然,實際情況還要視個人的具體情況而定。

可以說,有了父母的幫襯,子女的購房過程也變得輕鬆些。

給子女在美國買房有哪些講究

美國國稅局 (IRS) 規定:每年每個父母(包括岳父、岳母、公公和婆婆)可以免交“贈與稅”而贈與每個子女最多$14,000。

比如,一對新婚夫婦要買房,雙方父母共四人,每人分別贈予$14,000給這對小夫妻,$14,000乘以8,這樣小夫妻最多可以收到$112,000而免交贈與稅。這筆錢絕對夠這對新婚夫婦付房子的頭款了。這筆$112,000的贈予款,父母四人是不需要繳納贈與稅的,而接受贈款的小夫妻也不必繳納收入所得稅。

想多給子女轉錢的幾種方法

第一種,年末的時候每人送$14,000, 年初時每人再送$14,000,這樣父母就可以贈送比原來每年免交贈與稅所多出一倍的金額。

第二種,如果無法趕在年末贈送,那麼在年中也是有辦法多贈送的。美國國稅局規定,每個美國公民或居民一生可享受到免繳贈與稅的贈予額有543萬美元。所以,這多出的$14,000贈與款可以就可以用這個543萬來抵稅。

舉個例子。如果每個父母想給每個子女$20,000美金,那就比每年的免稅贈予額($14,000)多出了$6000,而這$6000就可以從543萬裡面扣除,所以還是免稅的。所以,只要父母(必須是美國公民與居民)一生中贈送給其子女的錢款數目不超過543萬美元,就不用擔心繳納贈與稅的問題。

父母需要辦理一些什麼手續

現在越來越多的中國留學生選擇畢業後留在美國,然後結婚、生子,到買房的時候難免需要父母幫襯。如果父母擁有美國綠卡或公民身份,那麼就像上述的那樣,其一生的免稅贈予額是543萬美元;但是,如果父母是中國國籍(且沒有美國綠卡)的話,其終身的免稅贈予額只有6萬美元。

不過話又說回來,就算是中國籍的父母贈送了超過這個金額,美國政府也管不到他們。但是,如果接受贈與的子女每年收到超過$100,000的來自外國人的贈與額,那麼美國子女(受贈者)就必須向美國政府申報,即填一張3250表;如果不填,他們將會被罰款。

至於有美國身份的父母,如果他們每年贈與其子女超過543萬的贈予額,那麼他們必須填寫709表。所以說,只要是贈予行為發生了,且超過了所規定的免稅的數額,就必須有至少一方要主動上報國稅局。

父母從中國匯錢去境外有管制

中國政府規定:每個中國公民每年只能從中國匯出50,000美金去境外,包括美國。

父母最好從中國的帳戶直接匯款到其美國子女的帳戶上,而不要先把錢匯到父母在美國的帳戶上,再進而轉到其子女的帳戶上。

父母還必須注意:千萬不要直接送現金給您的子女,之後再讓子女存入他們自己的帳戶。這是因為,在美國,如果有超過一萬美元的現金被存入某個人帳戶,該個人必須詳細說明該收入的來源。

如果孩子在美國讀書工作,不少中國父母都會考慮幫他買套房子,不過根據子女在美國的階段不同,身份不同,買房的套路也大不相同。

H1B簽證和OPT的關係

先從上學的子女說,來美國讀書是F1簽證,也就是學生簽證。OPT是持有F-1簽證的學生在畢業後可以申請的合法留在美國的實習簽證。F1簽證學生在畢業之後可以有1年的OPT時間,學生可以在與專業相關的領域尋找工作實習單位,申請OPT拿到移民局發放的EAD(Employment Authorization Document),才能從學生身份F1轉換成工作身份H1B。

大部分在美國發展的人都會走這麼一條路:F1——OPT——H1B——green card。

為持有學生簽證的孩子買房最簡單,但是貸款時沒有優勢,換句話說就是貸款的利率會高於其他身份的情況。買房可以全款付清,或者走外國人貸款。

當孩子畢業後,這時候就可以向學校申請OPT,OPT是持有F1簽證的學生在畢業後申請的合法留在美國的實習簽證。從這個階段開始,由於有了收入,有了在美國報稅的記錄,那麼購房時可以享受和美國公民同等的低首付比例,和低利率的待遇。並且在貸款條件上也寬鬆很多。比如大家耳熟能詳的大型美國銀行,摩根大通,美國銀行都不給外國人放貸,但是如果您是OPT或者H1B,那麼就可以從他們那裡貸到款。

OPT結束時,如果找好了工作,孩子的身份就變成了H1B,也就是工作簽證。這個簽證需要抽籤,能不能拿到全看運氣,很多優秀的中國孩子想留在美國,但是因為沒有抽到這個簽證只能回國。

持H1B簽證貸款買房有何優勢

H1B在貸款購房時有天然優勢,如果抽中H1B,就能享有和美國公民同等的低首付和低利率的待遇,即使H1B沒有被抽中,但只要還在OPT有效期內,仍可以和美國公民同等的低首付和低利率待遇。

在貸款條件方面,在貸款機構選擇上會相對寬鬆很多,很多貸款銀行均可提供。貸款條件也容易滿足,由於H1B是工作簽證,也就意味著如果你有工卡以及近期的收入和報稅單,你的貸款和本地貸款要求是一樣的,銀行會根據你收入能力的大小,信用,稅單,而決定你的貸款額度和利息,甚至有可能你能享受自住房免稅條款。

持有H1B簽證適合什麼類型的貸款專案?

作為一個持有H1B簽證的中國人,你能申請到的貸款很可能是美國傳統型貸款,審核依據是美國兩大住房抵押貸款公司“房地美”和“房產美”的標準。為此你需要滿足以下幾個條件:

最低620的信用分數

無收入限制

能出具至少兩年的報稅單

具備這些條件,你就可以申請到一個貸款了,而首付的比例也因銀行和貸款機構而異,同時也是會取決於你的貸款數額。你後續需要支付的房屋貸款保險也會比FHA少許多,並且保險費用會在貸款額度償還到房市值的20%之後就消失,除此之外,你不需要支付額外的仲介費和申請費用。

H1B簽證時效所可能帶來的稅務問題

與綠卡持有者不同的是,H1B簽證屬於非移民簽證,加上後續延長期,你可以在美國工作六年,也就是說如果六年期滿後你依然是H1B簽證的身份,你就沒有辦法繼續呆在美國了。而之後如果你打算賣掉房產然後離開美國,那麼你就需要繳納盈利部分的所得稅,但這筆稅費可不低。如果你有轉換身份的打算,那也要儘早開始準備。

總之,對持有H1B簽證的中國公民來說,只要你的證明材料全面,你貸款買房成功的幾率會很高,而且還能享受一定的優惠。

 

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

 

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