星期一, 6 12 月

美國權威房源網站發佈2021年房市預測

過去的一年中,美國房地產市場可以說是大贏家。在短短的幾個月裡,房屋銷售和價格在低點之後創下了新高。

2020年9月22日,根據美國房地產經紀人協會(National Association of Realtors)的資料,經季節性調整後,房銷售增長2.4%,年化率為600萬套,與2019年8月相比,銷售額增長了10.5%,這是自2006年12月大蕭條前以來的最高銷售速度。2020年10月,房屋銷售達到14年以來的新高。

美國權威房源網站Realtor.com對2021年的房價進行了預測, 總體而言,房地產市場在2020年保持強勁,並認為2021年住房市場將繼續創新高。

NO.1  2021年美國房市預測

房屋銷售量

在2020年,房地產市場不止恢復了年初的勢頭,在秋季完成房屋銷售的新高。進入2021年,Realtor預計房屋銷售活動將從那些瘋狂的水準放緩,不過仍然會有很多潛在的住房需求。

隨著2021年下半年利率開始上升,買家可能會覺得需要趕緊購買,以鎖定低利率。此外,2021年的購房將受到基本需求的推動。這種需求將來自于健康的千禧一代和Z世代的首次購房者,以及千禧一代和老一代的換購者。

預計2021年的房屋銷售將比2020年的水準高出7.0%,在春季建立勢頭,並在下半年保持這一步伐。隨著冠狀病毒疫苗的接種,以及經濟增長反映了更正常的消費支出模式的恢復,房屋銷售在下半年獲得更大的增長。

房屋價格

隨著更多的賣家進入市場,以及抵押貸款利率,房價增長的勢頭將會放緩。市場上大量的買家,包括許多尋求購買第一套住房的千禧一代,可能會有房價上漲的壓力,但是房屋賣家數量的上升將為這種壓力提供緩解。

預計2021年的價格漲幅將有所緩解,年底將高於2020年的水準5.7%,在春夏兩季穩步下降,然後在年底逐漸上漲。

房屋存量

從2020年秋季開始,房市的可售房屋數量比上一年減少了50多萬套。Realtor預計,從2020年年底前開始,庫存下降的速度將有所改善,並將持續到2021年春季。因此,雖然待售房屋的數量低於一年前,但這些低房屋存量將得到緩解。到2021年底,可能會看到房屋可售數量最終將達到2019年以來的首次增長。

房地產趨勢

住房需求正受到創紀錄的低抵押貸款利率和疫情的推動,人們向郊區和低密度地區遷移,以尋求更寬敞的住房,因為許多人都在家工作了。

現在,數以千萬計的人都在家辦公,目測這一趨勢可能會一直持續下去。在家工作不僅使公司節約了很多成本,員工的工作效率也更高。

隨著更多人呆在家裡,大家也更加追求在家辦公的環境,因此很多人想購置更大的房屋,有充足的空間打造家庭辦公室,相應的增加了對房屋的需求。

事實上,早在2018年,大約有四分之一的人在家工作,而2001年只有15%。

不僅如此,隨著遠端工作變得更加普遍,郊區住房也比城市住房更受歡迎,越來越多美國人願意到人口更為稀疏的地區生活,遠離城市的生活提供給人們更多活動空間和私密性。

要知道,這帶來了一個最明顯的現象是:大家對租賃別墅的需求大大上升,獨棟別墅租金漲幅創歷史紀錄。

NO.2  美國獨棟別墅租金漲幅創歷史紀錄

全球領先房產資訊提供商CoreLogic發佈了美國獨棟別墅租金指數:該指數分析了全國和20多個都市地區的單戶租金價格變化。2020年8月收集的資料顯示,全國租金同比增長2.1%。

隨著美國就業市場開始回暖,企業繼續重新開張,租金價格增長在2020年7月開始出現增長,並在8月更加強勁。

CoreLogic首席經濟學家Molly Boesel說:”8月份單戶型租金增長速度加快,表明對這些物業類型的需求持續高漲。”

面對這樣的趨勢

無論是作為成熟的投資者,還是作為剛有意進入投資領域的人來說,現在無疑就是一個投資長租別墅的大好時機,難道,不是嗎?

NO.3  關於美國長租別墅行業的前景

根據哈佛大學住宅研究中心引用census資料庫的資料顯示,預計到2023年, 35-44歲以及大於65歲年齡組的租房家庭數量增加最多。這兩個年齡組的家庭在租房時傾向於空間較大的郊區獨立屋 ,其次是45-54歲租房量也在增加。

預計從2023年到2028年, 25-34歲年齡組的家庭租房會下降48.9萬戶, 這個年齡組家庭在租房時更傾向於公寓,所以未來對租房的需求會有所下降 。

(資料來源:Census 資料庫,哈佛大學住宅研究中心 )

長租別墅這個行業對疫情以及經濟波動表現並不太敏感。其中長租別墅行業與長租公寓行業相比,長租別墅行業的抗經濟波動能力更強。

在疫情期間,美國郊區長租別墅行業表現突出,是在當前經濟條件下少數的需求還在增長的行業。平均收租情況遠好於辦公樓、 醫療地產、零售商店,也好於長租公寓、學生公寓。

(資料來源:S&P Market Intelligence US REIT, NAREIT)

NO.4  美國長租別墅 地產基金的發展

美國長租別墅機構化是從2008年金融危機時發展起來的,2012年以黑石為首的幾家大型機構成規模的收購大量長租別墅。到今天,最大的長租別墅機構Invitation Homes已經擁有8萬多套長租別墅。

不同于傳統的公寓管理,長租別墅相對散落,需要科技平臺輔助進行管理,科技的進步促進了長租別墅行業機構化的高速發展, 從而降低物業管理的費用,大大提升了物業管理的效率。

尤其是疫情期間,華爾街多家長租別墅公司計畫擴大持有規模,持續看好長租別墅行業。

 

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

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