星期一, 6 12 月

積累財富——投資房地產的8種模式!

最近發現過去買了房子的客人紛紛在做refinance(重新貸款),跟房屋貸款利率下降至超低有直接關係。

在做refinance的時候,有的客人選擇做refinance with cash out (重新貸款並把房屋價值中的淨資產一併貸出來),這樣可以享受到美國房市近來一路大漲帶來的最大好處——購房為你積累的財富可以用於其他投資。

想累積財富,最好的辦法之一即是投資房地產,上面那種通過市場上漲獲得更多房屋淨值的辦法只是其中之一。

在美國自由資本的體制下更不能錯過這個機會。華人對房地產情有獨鍾,觀察這輪房市的高漲,華人的推波助瀾起到不小的功勞。如果你還沒有通過房地產投資積累財富的意識,就要看看本篇介紹啦。

許多海外人士擠破頭想當美國人或到美國置產,為的就是得到資產保障,並享有充分的財富自由、人身自由。每個人在美國都有平等的機會去締造美國夢,那麼在房地產方面有什麼機會呢?整理以下8種供大家參考:

1出租房

這是美國最普遍的房地產投資方式,也算是入門等級。常有人會在換房時把前一棟房產出租,以作為額外收入;對於身邊有多餘資金的人,可能會直接買下投資房,尤其房市低潮期最適宜進場,當房價飆升時利潤空間逐漸縮小。區域的選擇非常重要,會影響出租的難易、租客的好壞。算好回報率與現金流是投資人要注意的。

2翻修後快速轉賣

買下法拍屋、短售屋或破舊房產,經過房屋修整,再於短時間內轉售,這種方式通常稱Flip。此投資方法要抓準時機點,當房市處於低谷並正在上揚時是好機會。基本原則就是買低賣高,最怕碰到買在高點,當出售時出現短暫跌價,甚至房市泡沫。

3推倒舊房重蓋新房

此方式可以說是“翻修轉售”的進階版本,直接把舊房拆除,重建再出售。這種投資通常用在房市火熱區域,例如大華府地區等一線城市。通常年代已久的房產,建築面積都偏小,通過重建擴大建築,以提升更高房價。不少資金充裕的投資人喜好這種方式,短期獲利頗為驚人,但同樣要看準時機點,否則損失會很大。

4買大地塊分割建房

重蓋新房的再進階版本,是選購一處占地面積大的舊房產,在向政府申請土地分割,推倒舊房後重建幾棟新房;或是保留舊房,于周圍蓋新房。目的也是增加可銷售的房產,原本只能賣一棟,加建後可以有兩棟以上。

此種方式需要有經驗的房地產專家處理,通常是共同投資,不適宜個人單獨進行,且由於過程較為漫長,通常需要2年以上,因此投資人要算准更長遠的市場走勢。

5商業地產投資

上面所談的投資都是住宅地產(Residential),而商業地產指的是4單位以上的公寓、零售店鋪、辦公樓、倉庫和廠房等項目。兩種投資貸款不同,也適用不同法規與稅收,商業地產往往更為複雜。

商業投資一般是進階型投資人的專案,所要留意的東西全然不同,例如辦公室房產要留心就業市場、公司動態、辦公室等級等等;零售業地產則要觀察商場優劣、何種零售業具有潛力、區域人口發展等問題,涉及的層面較為廣泛且專業。

6投資養老院、醫療院所

美國的戰後嬰兒潮人群走入老年,加上高昂的醫療費用,老年人對養老院、醫院的需求急速增加,因此投資此項目也是不錯選擇,屬於商業地產之一。有不少此種投資還可以包含EB-5投資移民,可讓海外投資人人順帶拿綠卡,例如投資人買下養老院並嘗試營運。

7純土地投資

在房市熱潮當中,很多人會想起投資土地。美國土地雖大,但也不能隨便買地,一旦買錯地,沒有發展後市,恐怕都難有翻身的機會。投資土地無非是希望被高價買下,或是被租用。

土地的價值在於是否有人流、車流彙聚,需要透過專業人士的指點,因為有時光看一塊空地是看不出端倪的,唯有經過研究調查後才能判斷土地的優劣,是否值得下注。

8房地產投資信託基金(REITs)

此投資可以說是“房地產證券化”的專案,也屬於金融產品範疇,是作為房地產企業的一種融資手段,往往由大型投資機構發起,並由業務仲介負責招募資金。投資人只是持有一定股份的股東,專案管理由發起公司負責。

所投資的標的物非常廣泛,小至公寓、養老院,大至超高層大樓或購物中心等。好處是所得回報穩定,且有稅收優惠,通常不需要大筆的資金即可投入,就如同購買金融產品。

以上大致介紹美國房地產的投資模式,不過投資人千萬還要注意稅法問題,尤其無綠卡人士容易忽略美國稅。因此在投資前務必向美國會計師、律師或房地產經紀詢問清楚,否則產生大筆的稅額,便降低投資的回報了。

 

 

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

 

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