房地產

在美國買房是沒有房產證的,那他們用什麼來保障權益?

有誰見過美國的房產證或者不動產證嗎?肯定沒有,因為美國就沒有房產證,只有一份叫做產權轉讓書的檔。

美國實行的是契約登記制度,購房並沒有類似中國的房產證,所有的資訊都在政府部門進行登記。在美國多數地區都有政府網站,人們登陸政府網站便可方便的查詢到房屋的產權資訊;在少數沒有政府網站的地區,人們可以去政府辦公室進行查詢。

可以說完成產權過戶程式,在進行登記以後,產權轉讓便已完成,律師會給你一堆包括地契在內的檔。這些檔其實並不重要,即便丟了關係也不大,也不需要去補,因為美國政府機構的網站有完整的房產土地所有權的登記,網站也已經公佈。下一次你要出售這個房子時,也沒人要看你手中檔。買賣雙方都以政府網站公佈的資料為准。

嚴格的說,在美國你買的並不是房子,而是房子下面的土地。美國的土地為永久產權,而且是完全和絕對的產權,權利涵蓋地表、地下(含礦產)和地上空間,非經恰當程式,政府不能直接徵用,也不能間接侵害其利益。所以,在美國,只有地契,沒有房契,更無房產證。

美國的房地產契約(簡稱地契)是一份轉讓地產所有權的書面檔案,它有各種各樣的形式和名稱,而最為普遍的是以下的三種形式:General Warranty Deed (完全擔保地契) , Special Warranty Deed (特殊擔保地契)和Quitclaim Deed (簡單地契)。

General Warranty Deed (完全擔保地契)也簡稱為 Warranty Deed。它是一種最完善的地契轉讓書。在此檔中,地產轉讓人證明自己擁有該地產的全部所有權,並永遠保證擁有該地產的權力。一但有人控告,或對不動產產權有所質疑,不論控告人對產權的質疑是源於多久以前,也不論這種瑕疵是轉讓人自己或以前主人之行為造成,轉讓人都會為他的產權作辯護,並彌補產權上的任何暇疵,以保證買方的產權不受其影響。下圖是 General Warranty Deed (完全擔保地契)的樣本。

Special Warranty Deed (特殊擔保地契)也叫 Limited Warranty Deed。這種地契轉讓書只擔保轉讓人本人是合法拿到對此不動產的所有權,轉讓人也沒有對此不動產做出任何有損其價值的事。如果有任何人因為轉讓人自己的行為而對這地產有質疑,轉讓人會辯護自己的產權,但這種地契並不擔保轉讓人以前的主人是否曾造成產權的瑕疵。一般政府機構或是經由公司轉讓的不動產都是用此類的檔轉讓。如政府拍賣的房子或搬家公司幫人代賣的房子多是用Limited Warranty Deed 來轉讓所有權。這時產權保險就顯得尤其重要。

Quitclaim Deed (簡單地契) 是一種沒有任何擔保的土地契約,它並不完全算是一種真正轉讓地產所有權的檔。轉讓人只是放棄他”稱為是他的財產”的不動產所有權,但並不曾擔保自己就是真正的所有人,也不會為地產所有權中出現的任何問題作辯護。Quitclaim Deed 一搬用於產權沒有爭議的交易中。比如夫妻間將產權于一方轉到另一方,或家人之間的轉讓。如果轉讓人有產權的完全所有權 (Fee Simple),轉讓人以Quitclaim Deed 轉讓的產權也將是完全所有權。但如果轉讓人對產權沒有任何權力,他通過 Quitclaim Deed 轉讓的就是不值分文的一份檔案罷了。所以,一般正規買賣地產時很少只用 Quitclaim Deed 作為唯一的轉讓檔。

談到所謂的 “Deed”,讀者們一定會問:那什麼是 Security Deed 呢?地產買賣中常常會看到這份文件,它是地產轉讓文件嗎?事實上Security Deed是一份貸款抵押書。是買房的人為了向銀行借款,把房子抵押給銀行而必須簽的一份檔。此文件中說明一但買房人不付貸款,銀行就能以房子的真正主人的身份將房子賣給其它人以償還尚未還清的貸款數。Security Deed並不是一份地產轉讓的地契,它只不過是銀行抵押權的證明。

http://www.meifang8.com

下面我們來瞭解美國房地產的過戶流程吧。

首先是美國過戶日(Closing Date)。過戶日是在買賣雙方達成協議時在合同中事先約定好的日子,相當於中國的房屋交付日。當然,如果雙方都同意時,也可以在這個日期之前過戶。那麼在過戶日都會做些什麼事情呢?

總的來說有以下這些:

1、 在過戶日之前或當日,買方將會支付款項(通常是支票或者電匯)

2、賣方與買方簽署產權轉讓書合同,將房間鑰匙轉交給買方

3、產權公司或者律師、公證人員前去當地的政府辦公室登記註冊

4、賣方收到扣除了過戶費用以及貸款餘額等的款項;

關於在過戶當天是有誰來主持,在美國東西部還有些不同。在美國西部,一般來說都是由協力廠商——產權公司(Title Company)來持有交易資金、簽署產權轉讓書、全權安排產權的轉移。所以買賣雙方都不用同時在場,由產權公司全權操作。在美國東部,一般來說產權轉移的過程是在一個稱作”結算公司”(Settlement Company)的地方進行的,買賣雙方(大多數時候也包括其經紀人)都集聚一堂,由律師或是結算公司代理主持,支付款項、簽署產權轉讓書,最後前去政府進行產權登記。當然,若買方確實無法出席,也可以委託其經紀人或律師代理,代表他們簽字,完成過戶的流程以及審核。

付了錢簽了產權轉讓書,產權公司或是結算代理便會前去政府部門為買方進行註冊登記。一般來說,在政府部門進行註冊登記後,一般2-4周便可完成登記備案,你可以去這個做法網站查你的房地產登記註冊情況。雖然產權的登記需要時間,但產權的轉移在過戶日已完成,那時你已是房子的擁有者了。對於自己的房屋,你是喜歡有房產證藏在家裡安心呢,還是覺得美國人將資訊登記在政府來得方便省心呢?

 

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

 

Categories: 房地產

發表迴響