房地產

外國人在美國賣房一定要知道的預繳稅

美國報稅原則是“掙錢需繳稅(pay-as-you-earn)”原則,也就是說,無論是美國稅務居民,還是外國人,在出售在美國境內的房產時,增值部分都需要繳稅。美國稅務居民和外國人,賣房時資本利得(淨增值)部分繳稅的規則有所不同。

外國人在美國購買房地產進行投資的非常多,也有不少外國投資者房產增值顯著,打算賣房變現。根據美國法律the Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980(FIRPTA),外國人出售美國房地產,在過戶的時候,買方(通常委託過戶公司)要代扣代繳所得稅 (Withholding Tax),金額為:聯邦預繳稅15%,加州預繳稅3.33%,總共預繳賣價的18.33%。

如果合理規劃賣房的支出部分,有可能將所有預繳稅都退回。雖然預繳稅的部分可以部分或者全部退回,但是如果在賣房前沒有專業的稅務師做好合理的規劃,那麼,向美國國稅局要回多扣繳的預繳稅將會是一個無限期的漫長過程,更有甚者,可能一分錢都無法退回。

一般來說,退稅的方法有兩種,第一,在過戶的第二年年初,填報1040NR稅收申報表,申請退稅。第二,在過戶之前或者過戶當天,填報Form 8288b( Withholding Certificate) 申請在過戶後90天之內退稅。

在過戶的第二年年初,填報1040NR稅收申報表,申請退稅

用此種方法申請退稅時,需要在1040NR稅收申報表上附上IRS美國國稅局蓋章的8288a。怎麼得到IRS美國國稅局蓋章的8288a呢?過戶公司在過戶後,會把Form 8288/8288a 寄給IRS。

如果Form 8288/8288a資訊完整,美國國稅局會給過戶公司寄回一聯美國國稅局蓋章的8288a。但是,如果8288a資訊缺失,比如沒有外國人個人稅號(ITIN),IRS不會給過戶公司寄回一聯美國國稅局蓋章的8288a。所以,我們建議,外國人在持有美國房產進行出租時,就申請外國人個人稅號(ITIN),並且報稅。如果賣房時候還沒有稅號,應該在賣房時候申請稅號。申請到稅號之後,立即通知IRS負責8288a的部門。(當然,沒有稅號也可以完成過戶手續並且遞交Form 8288/8288a,只要近期內申請到稅號就可以了)。

在過戶之前或者過戶當天,填報Form8288b(Withholding Certificate)申請在過戶後90天之內退稅

這種辦法比較快捷,大大縮短了獲得退稅的時間。舉例來說,某外國賣家在2018年一月出售美國房地產,如果不填報Form 8288b( Withholding Certificate),那麼只能等待一年之後的2019年初來填報1040NR稅收申報表,申請退稅,然後等待兩個月左右獲得退稅。

如果填報Form 8288b( Withholding Certificate),在2018年四月就可以得到退稅, 大大縮短了等待退稅的時間。但是,如果填報Form 8288b( Withholding Certificate),賣主需要有稅號或者在填報同時申請稅號,獲得稅號後,立即通知IRS負責8288b的部門。否則,IRS將對Form 8288b( Withholding Certificate)不予批准。

 

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

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