星期一, 6 12 月

【貸款買房】做好4方面助你拿下最好的利率!

貸款買房,選擇貸款機構的時候,大家最關心的就是利率。

影響利率的因素有很多,今天就來跟大家聊聊,要做好哪4方面,才能拿下最好利率。

01信用分數

信用分數對利率的影響最大。

房屋貸款是階梯定價(tier pricing),每個信用分數階梯對應一個利率。信用分數分段越高,利率也就越低,通常是20分一級。

大部分買家常用的貸款是Conventional loan,最低660分就可以貸款,740分以上算是第一梯度。

另一種是貸款是限額較高的Jumbo loan,要求借款人有更高的信用分數和更多的首付,利率通常也較高。

對於Jumbo loan,信用分數760-780分是第一梯度。

雖然每20分就會相差一個等級,不過只要信用分數在700以上,都不會有特別顯著的差別。

如果你的信用分數真的很高,在760以上,利率會低一點,但是每個月不會差很多。

關於提高信用分數,我們為大家分享2個Experian官方的建議:

首先就是,要按時還帳單,包括信用卡、貸款、話費、租金、水電費等等。貸款機構查看你的信用報告的時候,會通過你有沒有按時還款來判斷你是否可靠,從而來預測你貸款之後會不會按時還貸款。

第二個是,降低信用卡的結餘數額,也就是每個月盡可能多地完成還款。這會影響到Credit Utilization Ratio(信用額度利用率),從而影響你的信用分數。

一般來說,信用卡額度利用率越低,信用分數就會越高。

較低的信用卡額度利用率代表你每個月沒有花光所有的信用卡額度,說明你是一個知道如何妥善處理信用貸款的人。

02貸款-收入比 (Debt-to-Income Ratio)

DTI是銀行考量貸款人每月管理還款能力的一個比例。

又細分為Front-End DTI(只看房貸月供/收入)和Back-End DTI(學生貸款+車貸+新房子貸款 +其他所有債務還款/收入)兩種計算方式。

債務占收入比例越高,銀行貸款的風險就越大,如果超過一定比例,銀行就可能會拒絕貸款給你。

現在大多數銀行要求Front-End DTI不超過28%,Back-End DTI不超過43%。而且多數銀行更看重Back-End DTI。

Jumbo loan的要求比較嚴格,得根據首付比例、是不是第一套房、選擇的貸款項目等等來確定,可能會要求只有40%。

DTI低,利率也會相對更低。

但這個也要看具體情況和每個銀行的政策。有時候20%和25%的利率可能就會很不一樣,但25%以上的就沒什麼區別了。

但總的來說,收入越高、其他貸款越少,你能申請到的買房貸款就越多,利率也會越有利。

所以有些lender會建議你在申請房貸前先還清其他大筆貸款,同時不要在短期內增加新的貸款。比如開新的信用卡、貸款為新家添置傢俱電器等等。

03工作時長和收入水準

一般情況下貸款機構會要求貸款人有一段時間的工作和穩定收入。

兩年是一個比較穩妥的時長。最好的情況是你之前同一份工作做了兩年,或者說雖然中間換了工作,但是換到了一個收入更高的工作。

但有一些剛開始工作的年輕買家也不用特別擔心,只要有雇主提供的offer letter ,還是有很多lender可以幫忙做貸款。

但如果你是自己創業self-employed, 貸款機構就會更小心更嚴格了。他們會仔細比對你的收入和Tax Return。

04首付Down Payment

一般來說,如果能提前準備20%的首付,拿下好的貸款利率會比較有利。

因為貸款都是根據風險因素來調整的,5%的首付肯定會比20%首付風險更高,利率也會更高。

另外,如果首付少於20%的話,貸款機構會要求購買PMI (Private Mortgage Insurance) 房貸保險。

PMI受貸款額度、信用分數、房子類型、DTI 和貸款專案影響。

如果首付10%的話,每年要付的PMI大概是0.4%-0.85%。不過等房貸還到20%,就不用再付了。

當然,也並不是說低於20%的首付就一定不好。

我們也有一些投資型的客戶,會選擇只付5%到10%的首付。

雖然可能每個月要多還100刀左右,但考慮到現在的低利率,這部分錢的使用成本還是很低的。

剩下的錢還可以做多樣化投資,而不是都放在房子上。

有很多人認為,是不是應該攢夠20%再開始考慮買房。考慮到過去兩年美國房價的增長速度,攢錢的速度很有可能趕不上房價增長。

所以如果你已經有了買房計畫,可以儘早在自己的能力範圍內降低首付比例,挑選一個合適的房子。

 

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

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