星期一, 6 12 月

世界不太平,我為何還在買美國房產?

我有一個朋友在上海,年薪百萬,卻買不到上海一個廁所大的地方。所以說,就算世界不太平,我也還會買美國房產。

為什麼?

1.增值

2.正現金流

3.可使用杠杆

是不是簡單粗暴好理解?

人生從三十而立走到四十不惑,時不時也會聽到有人吐槽房地產投資,大概噴的是以下2點:

1、和其他的投資相比,房地產投資會讓你的資金流動性變慢(你會覺得你投資很多錢到房產後,想再實現變現的流程就會比較複雜)。

2、房地產是需要大資金投入的投資領域,當你把大多數的錢都投入房子後,你變成了一個Equity Rich, Cash Poor的人。雖然擁有的資產價值很大,但自己每月可以用於實際開銷的可用現金流卻很小。你已經成為了一個“窮酸的富人”啦!

然而,主動讓自己的錢被房地產給“套住”,也會給到你一些意想不到的好處。

1買東西花錢,買房子掙錢

你有沒有發覺:當你知道自己的銀行裡躺著幾百萬上千萬現金的時候,心裡會特別發癢?沒事就特別想秀一下自己的優越生活?特別控制不住自己的七情六欲想要去消費?消費的時候是否容易控制不住而超支?

當你消費完畢後,是否大多數時候覺得自己80%都花在了可有可無的東西上?

而當你知道自己每個月固定可以支配的流動現金只有區區幾萬元,你需要用這筆錢去支付一家老小所有開支的時候,你是否就應該在花每一塊錢的時候都認真地好好思考?

Equity Rich, Cash Poor, 就是房地產投資約束你消費習慣最有效的方式。讓你別動不動就亂消費,該剁手的時候就縮手。

至此,你的六根清淨了,與“不良生活嗜好”絕緣了,消費觀反而越變越健康了。而且買東西,只是在消耗你的資產,而買房子,卻是在增加你的資產,因為房子會增值。美國的房子增值穩健,來看看美國房子的漲價情況。

這是美國近25年的房價增值排名。以矽谷San Jose為例,過去這25年來房價增值接近400%,也就是房價翻了接近5倍!不要忘了美國房產市場是較成熟的市場,4倍的增值,相當可觀了。另一個增值上300的是三藩市大都市區。

房價過去25年翻了3倍的有4個城市:

LA/ San Diego/ Seattle/ Sacramento

翻了2倍的有8個城市:

Tampa/ New York/ Phoenix/ Orlando

Nashville/ Dallas/ Austin/ Atlanta

圖表上最次的北卡Raleigh,也漲了86.3%,Memphis增值也有58%。

也就是25年前你花了10萬買了套房,現在最差也能多出5萬8來,總比你當年揮霍掉了,花在沒用的東西上強。這完全符合”延遲享受”的財富發展策略。

2美國買套房,每月還能多些零花錢。

如果你在國內有套空置的房子想拿來出租,除非你是10幾年前買的,否則不太可能每月能給你送錢。

而美國現在很多地方的出租房,扣除養房的費用,每月還能給你的帳戶多存進幾百刀,就像一隻會下金蛋的雞,怎麼會讓人不想擁有?

比如上圖中的16個城市裡,Memphis(孟菲斯)的租售比遙遙領先,是0.84%, Tampa也是一個租售比較高的,0.65%,  Atlanta 0.64%, 再下面是0.6%左右的Dallas(達拉斯)和Orlando(奧蘭多)。也就是說你花了20萬買了Orlando的一套房,想帶著孩子去Disney玩的時候,可以住在自己家裡,其他空置的時候還能出租出去,每月收到$1200的租金。

有人可能會問,”我想在美國買房,可是買哪裡比較好呢?”

西部洛杉磯

洛杉磯, 美國第二大城市區, 坐落於加州南部。作為國際一線大都市, 這裡有西半球最繁忙的集裝箱貨運港口和航空樞紐,是美國和亞洲之間最主要的聯繫紐帶, 擁有高科技航空航太休閒娛樂等眾多朝陽產業, 經濟實力雄厚, 全年氣候溫和宜居,  是海外華人最多的城市,也將是一個三屆奧運會承辦城市(1932,1984,2028)。

洛杉磯由於地少人多,從1996年到2020年,房價漲了278.6%。這裡既有好萊塢明星鍾愛的英倫風城堡, 也有落霞與孤鶩齊飛,秋水共長天一色的新港灘海邊豪宅,更有溫馨親民小聯排別墅。

深受華人喜愛的爾灣市在疫情期間,非但沒有受國際關係的負面影響,反而逆勢攀升,證明了南加州的房地產市場的韌性和旺盛的生命力。投資南加州不但滿足了投資多元化,國際化,分散化的要求,更是投資了環太平洋經濟帶的朝氣勃勃的未來。

東南部亞特蘭大

亞特蘭大所在的 Geogia(喬治亞州)北臨田納西和北卡、東臨大西洋、南鄰佛羅里達、西臨阿拉巴馬。亞特蘭大是美國東南部最大城市,在全美排名第九,也是美國東南最大的交通樞紐。

這裡森林覆蓋率高,是全美最宜居城市之一。亞特蘭大機場的乘客規模也排在世界前列,國際旅行方便。亞特蘭大是美國地產投資綜合排名第一。

教育和經濟在全美也名列前茅,如Emory University(埃莫瑞大學)、Geogia Institute of Technology(喬治亞理工)、University of Geogia(喬治亞大學)。很多500強企業總部設在亞特蘭大,比如Homedepot、可口可樂、CNN、AT&T、UPS等。

房產投資最應該關注的就是城市的經濟和人口的淨增長情況。過去10年,亞特蘭大每年都有10萬人遷入,經濟增長的速度在全美大城市排名第一。大多在亞特蘭大買投資房的,購買的價格一般中位數在25-35萬之間,這個區間的房產增長性和租售比最佳。

亞特蘭大投資房產最受關注的區域是,20號高速公路以北,19號高速公路以東。主要原因是20號公路以南黑人比例較高。最受關注的房產投資地段,主要集中在Gwinnett、Forsyth、Fulton、Dekalb Counties(縣)。

美國房地產是Number’s Game, People’s Business。在美國投資房地產,就像運營一家企業,需要同時具備“理性”的分析能力和洞悉人性、溝通協作、達成共贏的“感性溝通技能”。

你需要懂得:

  • 市場分析,找到好的投資房產
  • 配置並領導團隊,搭建房地產執行團隊去運作項目
  • 金融貸款知識和財務/稅務知識,讓自己的盈利最大化
  • 如何美化房子、市場行銷知識來出售或出租房子
  • 如何識別好租客來保障收益
  • 法律知識和流程來維護自己的房東權益
  • 建立公司或信託構架來持有房產,以獲得相應的益處

你可以親力親為,這一整套東西走下來後,你會發現自己簡直就是一個當之無愧的全才。但也可省下這些力氣,找一個相當值得信任的團隊來為您打造這一系列事務。

 

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

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