星期五, 3 12 月

在美國買房,第一套和第二套的政策區別!

在美國,如果納稅人擁有一套以上住房,則適用“主要居所”(Primary Residence)概念。即單身或已婚人士擁有的主要住宅,它區別於其他住宅,比如投資出租房,度假公寓等。

根據美國稅務局IRS的稅務法令對主要居所的定義,如果納稅人同時擁有兩套住宅,他平時居住的那套住宅為其主要居所。政府允許購房者在納稅時將用於首要住宅貸款的利息從收入中減除,這相當於給了購房者一個很大的折扣,且主要住宅的貸款利率最低。但川普的稅改後,以前貸款100萬以內的利息可以抵稅,現在貸款75萬以內的利息可以抵稅,75萬以上的不能抵稅。對於美國大部分地區,這都不是問題,因為房價不高,對於富裕地區,這可能導致有些疑慮。我們以加州橙縣為例:假設你買100萬的房子,一般首付20-30%,假設你首付20%,貸款80萬,你每年有5萬貸款的利息是不能抵稅的。

此外,如果納稅人要出售其住宅,則要被徵收聯邦資本增值稅(Capital Gain Tax),但如果被出售的是主要居所,且戶主在出售之前的五年內於該住宅居住至少兩年以上,出售房產的利潤個人低於25萬美元,夫妻低於50萬美元部分無需交納資本增值稅。但僅有主要居所可以享受這一優惠,其他住宅如投資出租房等則需申報資本增值稅。

對於非美國稅務居民(一般不在美國居住的)來說,購置美國房產在稅務上一般不會區分是否是主要居所或者第二套住房,因為兩者在稅務申報上面沒有差異。但在購買之前有必要瞭解一些擁有美國房地產的稅務後果。以下是一些涉及房地產的基本稅種,我們建議您在購買房地產前諮詢有經驗的律師或會計師。

房產稅

美國房產稅的稅率是由各州及地方縣議會根據本地財政需要各自制定。因此各地房地稅的稅率會由於縣市所在地而不同。房地產稅是從價稅,一般按房地產評估價值的1-3%徵收,按年計,根據地方規定按年度或半年度繳納。

租賃所得稅

外籍人士在美國因為房產出租而產生的收入需要在美國納稅。對租賃所得進行課稅的方式由房產擁有者參與租賃經營活動的程度而定。如果只是單純出租,即租戶在支付房租外,另外自行支付房地產稅、維修費用和保險費,那麼房產擁有者被視為消極參與經營,這種消極租賃收入採用統一的30%稅率。另一方面,如果外籍人士參與了日常管理、運營和維護出租房屋,那麼房產擁有者就屬於積極參與經營,租賃收入可以依照普通累進稅率進行納稅,這時抵押貸款利率、不動產稅、維護費用、修理費用和折舊等費用都可以做為支出來計算所得稅。

房產增值稅

當房產出售時,出售價格與出售成本之間(包括增值成本:如裝修,維修成本等)的差額即是資本利得,根據房產持有時間的長短按照資本所得收益納稅。如果是短期持有,即持有房產不到一年,則資本利得按照個人所得稅的稅率納稅。如果是長期持有,即一年以上,則資本利得稅最高為20%。

房產贈與稅

根據聯邦的贈與稅法規,當個人在贈送財產時,贈與人需要繳納贈與稅,而受贈人無需納稅。贈與稅的免稅額可分為年度免稅額和終生免稅額。年度免稅額是按照每個受贈人計算的。2019年,個人對每個受贈人的免稅額為15,000美元,如果是夫婦共同贈與同一人,免稅額則為30,000美金。終生免稅額是按照每個贈與人計算的,2019年,美國公民和居民的免稅額為11,180,000美金,如果贈與人贈送了超出年度免稅額的財產但又想避免繳納贈與稅,這時就需要使用終身免稅額。如果贈與人為了避免繳納贈與稅而採用終身免稅額,則遺產稅可使用的統一終身免稅額度會相應減少。

擁有美國公民身份的夫妻之間的財產贈與無限免稅,如果受贈的配偶不是美國公民,2019年的免稅額則為155,000美金。當贈與方為外籍人士,而受贈方為美國公民或稅務居民,受贈金額在一年內合計超過100,000美金時,受贈人雖無需納稅,但需要向美國國稅局報告此項贈與。

如果房產擁有人將房產視為遺產的一部分進行轉移,則需要繳納遺產稅。2019年,美國稅務居民的贈與和遺產統一終身免稅額為11,180,000美金,在此範圍內的遺產無需繳納遺產稅,但是對於非美國稅務居民,贈與稅和遺產稅的免稅額僅有60,000美金,超過的部分需要繳納遺產稅。需要特別注意的是,贈與稅和遺產稅上定義的“稅務居民”比所得稅上定義的“稅務居民”更加嚴格,除了要求納稅人有永久居住權以外,還要有長期居住美國的意向,美國國稅局對長期居住意向的判定比較主觀,主要考慮因素包括留美時間,家庭及朋友居住地及商業活動所在地等,僅僅持有綠卡不能自動符合贈與稅和遺產稅上定義的“稅務居民”要求。

 

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

發表迴響

%d 位部落客按了讚: