房地產

美國房貸分析,如何選擇適合的貸款種類

面對美國購房貸款的種類,如何選擇適合自己的貸款呢?可以從以下三個方面加以考慮。

1貸款利率:固定利率vs浮動利率

固定利率貸款在整個還款週期中利率保持不變,故而每個月的還款額固定。

固定利率貸款(conventional fixed-rate loans)的利率和規定的房屋保險一般較低,一般貸款週期為30年,貸款整個週期內的可預測性強。申請者需要有穩定良好的信用記錄。固定利率貸款一般適用於準備長期居住或持有該房產的人。

浮動利率貸款(adjustable rate mortgage, ARM)在整個還款週期中的各個預定時間段利率會改變,故而每個時間段內每個月的還款額會浮動,貸款整個週期內的可預測性差。

浮動利率貸款在開始幾年的利率是固定的並且利率一般比固定利率低,而後利率浮動,但兩個相鄰時間段的利率浮動有一定上限。如果只打算短期居住或持有房產,可以考慮短期利率低的浮動利率貸款,並可以在利率開始浮動後出售房產。但要有房產貶值或無法出售的思想準備。

2放款機構:政府貸款vs一般貸款

政府貸款是由政府放款的貸款,如聯邦住房管理局貸款(FHA home loan)就是由聯邦政府住房管理局發放的購房貸款。

相比於一般貸款,FHA住房貸款對申請者的信用積分、負債收入比要求更低,貸款申請更容易獲批並且申請過程更簡單,但需要支付較高的貸款保險。

一般貸款是指放款機構不是政府的貸款,需要交的貸款保險(PMI)較低。儘管一般貸款的PMI相比於FHA貸款繳納的保險要低,但一般貸款需要的首付比FHA貸款要高。

3貸款金額:中小額貸款vs大額貸款

中小額貸款(conforming loan)是指符合Fannie Mae或Freddie Mac這兩家政府管控的企業要求的貸款。兩家公司進行住房抵押貸款證券化(mortgage-backed securitization,MBS),要求貸款額不能過大,一般在$41.7萬以下。

大額貸款(jumbo loan)是貸款額較大的貸款,一般在$41.7萬或$62.55萬以上,相比于普通貸款,大額貸款將無法出售成為MBS,放款機構將承擔更大風險,所以對申請者的信用歷史、負債收入比等有更高的要求。

當然,不同州和不同銀行要求有所不同,還需諮詢當地貸款機構。

 

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

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