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工業化、城市化、租房化,3個關鍵字概括了美國長租公寓發展的邏輯。美國公寓行業發展較早,也相當成熟,從前期的策劃、投資、開發、銷售和運營管理,都值得中國的公寓運營商去借鑒經驗。

一、美國長租公寓發展歷程

美國長租公寓行業發展歷程,大家要記住3個關鍵字,工業化、城市化、租房化,其概括了美國長租公寓行業發展的整個邏輯和歷程。

1.工業化、城市化、租房化

首先是工業化,19世紀70年代到20世紀初,美國完成了第二次工業革命。接下來是城市化,城市化催生了租房化,當時在市中心,土地成本越來越高,大家買不起也建不起房,好多商人嗅到了商機,開始把一些不用的商業用房,或者工業廠房改造成住房。1890年美國每套住宅居住人數平均為5.45人。在紐約平均為18.52人,最初為一家人居住的公寓,變成了供10戶人居住的廉租公寓。

2.廉租公寓和中產公寓

城市化過程中,長租公寓發展分為兩個階段。

第一個是廉租公寓,把大房子隔成小間,把老舊房子做簡單裝修後出租,衛生、採光通風等條件極差。當時,美國政府出臺了一系列的法案來規範這個行業的發展。例如19世紀70年代初的《廉租公寓法案》,對通風和採光等方面做了一些限制。

第二個是中產公寓,隨著城市中心土地價格猛漲,越來越多中產階級甚至一些富豪都忍受不了城中心的房價,出現了住宅郊區化和人口外遷。另外,出租公寓出現且迅速流行,一些藝術家和建築師把比較高端的、有品質的公寓建築概念從法國引進來,美國才開始有了現在的一些公寓。

最初,公寓是買不起房的人住。隨著公寓的規範化,又催生了美國中產公寓的快速發展。

二、美國長租公寓運營模式

美國公寓行業在投資、經營和管理3個環節都相當成熟。

投資環節:投資商、開發商、運營商、房地產信託基金,地產產業基金還有社保基金,都會進入公寓行業的投資環節。

經營環節:主要是整體持有,統一經營。而在中國的資產(買賣)價格跟出租價格之間的差別特別大,未形成合理的體系,所以這一塊我們做不到。

管理環節:各類服務機構在公寓運營管理方面非常完善,已經形成了一個完整的生態體系。

第一類服務機構是供應商,既是公寓投資商和開發商,也是建設商和運營商。出租公寓所有者多為地產公司,投資、建設和運營一體化操作。

再一類就是行業服務機構,包括資訊、公寓租賃平臺、資料分析、金融、軟體發展、維修清潔、家居建材、生活服務類。

第三類是非盈利機構。美國的國家公寓協會NAA(National Apartment Assosiation)會員包括整個美國和加拿大公寓業主、運營商、開發商、建築商、投資機構、經紀公司、供應商和專業服務人員。在該平臺上,大家分享各種資訊,定期做交流和分享,促進行業合作。在美國,協會的作用非常大,在中國,協會活動太多,但有含金量的活動並不多。

三、美國長租公寓成功的經驗

第一,行業的規範化。

美國在公寓規範化方面有很多的法律設施,包括硬體、運營服務等。其中,經典的有1968年《公平住房法》,不能受到宗教、種族、膚色、國籍、殘障、性別和年齡的歧視。

第二,整體租金的調節機制。

在美國,以租金為標準分三類公寓。

第一類,公平市值公寓,這一類的租金隨行就市,今年高明年可能低。

第二類,穩定租金公寓。受限制非常多,這一類公寓有點類似中國的公共租賃房和廉租房,每年的租金漲幅不能超過4%。

第三類,租金管制公寓。美國有很多老房子,可能是18世紀或19世紀建的房子還在用或出租,政府對這一類的房子有一些管制,比如,每年漲租金必須得提交申請,提供充足的理由,比如說重新裝修了房屋,添加了一些家電,但你不能漲太多。在租金調節這一塊,美國有一個非常完善的體系。

第三,行業龍頭企業的管理和服務模式。

如果你要選公寓,一定要對比服務。美國長租公寓有幾十年運營管理的成熟經驗,服務體系在各個公司,或者是各個定位在不同產業鏈上的公司,都是不一樣的。

 

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

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