房地產

美國房產投資收益經驗

收益直接與風險掛鉤,這一點對於每一位投資者來說是至關重要的。所有投資都是如此,購置房產也不例外。低風險高收益幾乎是不存在的,只有長期不斷給房產增值才能實現。

高收益的風險相應也就大。從經驗來看,如果給房產增值的話,一般高收益的房產維護費用也相應很高,短租較多,離學校、公司和各項生活設施比較遠,再次出手難度或很大。

中等收益比高收益更穩

最好長期租給收入水準中上,工作穩定的專業人員,這樣不僅能保證收益穩定,也減少了許多不必要的麻煩。因為收入水準較低、工作更換頻率高的租客可能流動性比較大,也就增加了房產空置的時間。

投資收益中等且穩定要優於波動大的高收益。換句話說,年收益穩定在7000美元要比有時候年收益9000美元,但有時只有5000美元來得好。原因很簡單:如果投資收益不穩定的話就很難規劃未來的投資計畫。

瞭解抵押貸款對收益的影響

在美國貸款購房的主要好處就是你能夠只付20%~30%的價錢拿到房子。

舉個例子,如果房產價格是15萬美元,每年增值5%,那麼5年以後房價就是19.15萬,增長了41500美元。如果首付支付30%(也就是4.5萬),那麼回報就是92%(而不貸款買房的投資者收益率是27%)。時間越久收益越高,因為貸款的餘額不斷減少。

也就是說,貸款買房之後現金-現金收益會高出很多,但同時成本也會增加。這些支出大部分可以通過出租來抵消,但如果貸款買房的話,最開始的幾年幾乎不可能通過出租來獲得多少收益。

短租和長租的收益

短租(純房產投資)和長租(半投資半度假房產)是天差地別的。長租房是一種將租金和再出售收入最大化的手段。如果處理得好的話,月收入將會十分穩定,收益也會很高。

度假屋也能獲得收益,但收益並非長期的。有時候收益比較好,有時候沒法獲得收益(但是還需要交一系列管理費用)。

思考如何將收益進行再投資

成功的投資很重要的一點就是要瞭解複合增長。愛因斯坦稱之為“最偉大的數學發現”,其他人稱之為“世界第八大奇跡”。

舉一個簡單的例子:投資者的房產每月淨收益是500美元。如果將這500美元投資到年度成本百分率為3%的債券,那麼20年後收益就是16.55萬美元。這部分只是收入。那麼房產價格呢?過去12年有升有降,但美國房價從2001年至今年增長達到了4.5%。

保守的估計,今後20年美國房價年增長為2.5%。那麼10萬美元的房產就成了16.3860萬美元。所以投資者之前投資10萬的房產,現在就超過32.6萬了。當然這裡還是很保守的估計。因此房產投資應該成為投資者的長期收入和退休計畫的一部分。

 

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

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