房地產

在美國買完房後最快什麼時候可以重貸(Refinance)

“Refinance”,即“重貸” ,在美國是一種非常普遍的個人再融資方法。它的主要目的是“拿新的貸款去償還現有的貸款” 。新的貸款一般具備更優惠的貸款條件(如利率、還款期限等),具體細節取決於貸款類型及貸款機構。許多在美國有房貸的屋主都會在償還貸款幾年後,重新審視自己房貸的利率、剩餘欠款等,並結合當前市場的狀況和利息政策,來評估是否能通過重貸來得利。

同時,也有部分家庭會利用重貸套現,滿足一些緊急或大額的現金需求,如醫療開支、學費、購置另一棟房產等。

隨著美國近期房貸利率的下降,許多屋主都在評估進行重貸,以求找到最低利率來節省利息。不過,到底在買房/繳貸款多久後才可以申請重貸?其實,法律上並沒有明文規定重貸的時間點,多半都是按照借款人自己的規則。然而,就算屋主已經符合重貸資格,在申請重貸之前,都最好估算一下辦理重貸會產生的額外費用。一般來說,房屋重貸的成本通常在貸款金額的2%到5%之間。

以下是一些有關重貸的注意事項。

聯邦房屋貸款的簡化快速再融資方案

美國聯邦住房管理局(Federal Housing Administration,簡稱FHA)提供的“簡化快速再融資方案” (Streamline Refinance)吸引了很多屋主前來申請。FHA 要求重貸申請人在第一年210天內不能有遲交超過30天的紀錄。如果貸款已經超過一年,則准許有一次30天的遲交,但不能發生在最近的90天內。

貸款機構核准重貸的規定

貸款機構在審核貸款申請時會考慮所有風險,也不能隨意發放貸款。貸款機構一旦被發現沒有依照貸款申請程式列事,就可能會被主管單位處罰甚至吊銷執照。貸款機構在受理重貸申請時,會考慮到房貸利率很少急劇下降。也就是說,如果屋主在利率剛下降時就去申請重貸,則對其比較有利,所以大多數貸款機構傾向12個月的觀察期 (Seasoning),除了看貸款申請人是不是借機炒房,也正好查看申請人過往的還款記錄。

貸款時鐘歸零

儘管屋主有機會通過重貸將30年的貸款期限縮短至15年,但大多數的重貸只是把舊的30年貸款換到新的30年貸款。換句話說,假使你已經有了五年的還款紀錄,還剩下25年的還款期限,但重貸後有可能又變成了一個新的30年貸款。雖然這本身問題不大,但如果屋主並沒有打算在這棟房子裡住太久,這樣長遠來看並不是個有利的選擇。

注意有沒有提前還款罰金

屋主在重貸之前要看一下現有的貸款條例,確定沒有因過早進行重貸而伴隨的提前還款罰金。(由於貸款機構一般都會耗費很多資源籌備貸款專案,如果提前還款或重貸反而會造成貸款機構的損失)。一般來說,新貸款和舊貸款之間需要間隔12個月的緩衝期。

算好過戶結算費 (Closing Costs)

過戶結算費是屋主在房產交易結算時支付給貸款機構和協力廠商的費用,費率範圍在重貸價格的2%至5%。例如,一筆30萬美元的抵押貸款需支付大約6,000美元的過戶結算費。這筆費用可以額外支付或者追加在新的貸款上。因此,屋主在決定是否需要申請重貸時,也要將這筆花費考慮在內。

假設屋主10年前以4.5%的利率獲得了一筆40萬美元的30年期房屋抵押貸款,現在已經償還了其中的8萬美元。那麼,未來20年內,屋主每月要為剩餘的32萬美元貸款支付約2,026美元。如果屋主能以3.75%的利率為20年期的貸款再融資,每月還款額則會降至1,897美元,即每月可節省130美元左右。這就意味著,屋主只要不到四年的時間就能收回6,000美元的重貸成本,而且在接下去的16年內,每月又能省下129美元,在整個還款期限內大約省了25,000美元。在這種情況下,重貸是項明智的選擇。

另外,屋主在比較不同貸款機構的過戶結算時,一定要弄清楚是否有隱藏費用或更高額的利率。

有效的重貸可以幫助屋主減少每月的還款額、縮短貸款期限、增加流動資金,甚至控制債務。然而,屋主在決定重貸之前,仍然需要仔細評估當下的財務狀況,考慮清楚還打算在這所房子裡住多久,重貸之後究竟可以節省多少錢之類的重要問題。

 

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

 

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