星期五, 3 12 月

找到回報率最高的房子!

首先請重溫第零項忠告,然後找一個好仲介。

一個好的仲介應當是為使用者考慮的,目標是買到客戶滿意的房子而不僅僅是成交房產,而客戶滿意的房子永遠是極少數(這點可以推廣到任何商品),所以如果某仲介向你大量推薦並不是你目標的房源,或者格外強調收益率,則連這家仲介都不要再考慮了。見過非法集資的套路吧?

另外一個重點就是挑房子的時候,永遠把”喜歡“的重要性排在”收益更高“之前。

房產是長期投資,在美國持有需要付出大量成本,買賣一次也會有不小的額外費用。你喜歡的房子,往往意味著不僅房子本身很不錯,附近的環境也優良,所以買房子在能承擔的情況下選喜歡的總沒錯。

整個操作步驟是什麼樣的?

美國各州各市買房操作流程都不同,所以只能說一個大概的流程。美國買房子,尤其是在富裕區域買房子總體來說是令人身心愉悅的,需要擔心或者令人不快的部分極少。你需要做的由以下幾步:

一、找一位仲介,並且就購房流程、目標房源類型、價位、貸款情況、稅和物業費等等做非常詳細的溝通。這也是篩選仲介的步驟之一,一個好仲介應當也是非常善於溝通的;

二、找一位房產方面的律師,解決所有購房過程中的法律問題,一般在當地找就行;

三、提供一份財產證明,無論全款還是貸款都用得著。可以是銀行存款,也可以是稅單(如果有的話),具體方式請跟仲介商量。在信用水準比較高的地區,可能自己上銀行網頁打出流水就行,有些地方則可能要求更嚴格些;

以上三條屬於準備階段,此時多花些功夫,不要圖省錢,之後會省百倍的精力

四、接下來就是看房、交定金、房屋檢查、報價等等了,如果仲介靠譜,一切聽仲介的,對於有疑問的事情可以諮詢律師,相互也是個制約。如果準備工作做足這一段應該是相當愜意的;

五、參加業委會,瞭解社區規定。這是買房過程中最重要的一點,美國業委會權力非常大,尤其是公寓房。業委會不僅可以規定你能不能養寵物,甚至可以賣你的房子,我見過買的時候沒注意,後來發現整個社區都不讓出租的例子。一定要看瞭解清楚社區各項規定,確定是自己想要的。

六、最後就是在律師和仲介的協助下愉快的交房了!注意美國很多地方是沒有房產證的,全靠法律文書表達產權關係,所以購房期間所有檔要留好。

重複一句,具體的購房流程每個地方都有所不同,請在準備階段跟仲介良好溝通。

如何找到回報率最高的房子?

這就是個要動腦子的地方了,回報率如何全看閣下的本領。

房產回報無非兩部分,房價和租金。支出有兩部分,稅和維護費用,兩項相減就是你的收益。

房價方面,美國房地產市場成熟,指望像國內一樣兩年翻番是不現實的,但依然可以通過對區域未來發展的把握取得超額收益。我個人認為比較現實的方式有兩種,一是多關心政府的各項報告,找到未來扶持的重點區域,提前買房;二是選取環境招亞裔尤其是中國人喜歡的地方,亞裔普遍重視教育,亞裔多的地方學區會因為孩子們比其他地方努力而變好,進而強力帶動房價,這又回到”買喜歡的房子“這一點上了,你喜歡的地方其他中國人也喜歡。當然兩種方式都需要流覽大量資料,付出不小的精力,投資跟其他工作一樣,天道酬勤。

租金方面,很簡單的供需理論,無論租金還是房價都受制於供需。所以租客很多,購房者很少的地方往往會有超高的租售比。有一個地方這一點表現最明顯——大學附近,因為租房的學生總是夠多,而學生往往只在學校讀寥寥幾年,不會買房。

我的超高回報房產就是買在了大學附近,買入的時候光看租金每年的收益高達15%,刨去各種開銷也有7%(下面要談開銷),恰好碰上該區域中國人數量大幅上升,房價也被推得很高。

出租期間我人沒在美國的情況下 如何找物業公司代管?

買房子得時候要問好。許多仲介都有租房代管服務,我之前的瞭解是一般代管費用是每年一個月房租,額外開銷房主承擔。需要注意美國持有房產需要交包括房產稅在內的若干項持有稅,出租房屋還要付錢請人進行各種維護(有些州法律規定出租房屋地毯必須定期更換,草坪也要常剪等等),總體開銷非常大。

5%的年回報率難度大不大?是否像我這種沒經驗的普通人投資了都能做到呢?

難也不難。前面說過的,出租房屋稅和維護費用是大頭,一般稅大約占房產2~4%(包括房產稅、學區稅、鄉稅、郡稅、消防稅等等,項目非常多,很多仲介為突出回報率會故意抹去這些),維護費用如果請人的話,大概也要占到房價5%~10%之間。也就是說如果維護你自己做,5%年回報率並不難;如果維護請人做,5%回報率,非常非常難。投了不管的甩手掌櫃肯定是做不到的5%回報率的,但稍微用點心,平均每月花個一天半天在房子上就能做到。跟經驗關係不大,幹上半年你經驗比誰都豐富。

是否存在虧損可能?如何避免?

投資都存在虧損可能,避免的方式就是多花功夫好好維護。一個維護良好傢俱齊全的房間租金可以比沒有傢俱的房子貴50%,哪怕房價下跌影響也有限,但需要的精力也是成倍增加的。

投資預算60萬人民幣,基本是我個人全部資產了,這樣做是否合理呢?

從你的其他情況(旅遊簽證,一年只能待半年)看,投多少錢都是不合理的,因為你沒法親自進行管理。如果你因為工作原因會經常(一兩個月)往返一次,倒是可以考慮。

另外出租的房子不要想著每年住半年什麼的,租客不是隨時都有的,你住了半年,找租客再找倆月,你這房子還租不租了?投資就是投資,自住就是自住,不要想兩邊都佔便宜。

 

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

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