星期三, 8 12 月

投資海外房產最常見的誤區盤點

海外投資近年來越來越受到關注,中國人的投資,似乎一直偏好在房地產行業。有人說,中國買家推高了房地產市場,造成居住可負擔水準升高。也有人說,中國人投資促進了當地的經濟發展。但是想要做好房地產投資,首先就要擺脫傳統的思想束縛。

舉例一個美國的真實案例,結局有些極端,道理淺顯又深奧:

一對夫妻,2002年登陸亞特蘭大,想要買一套自住的房產。在房產經紀的介紹下,最終買了一棟位於市區東北的獨立別墅。這棟15萬美元購下的房產,使得夫妻二人在郊區住了近十年。

這期間房價不僅沒有上漲,經歷2008年的經濟危機後,2011年掛牌11萬美元出售,也無人問津。

最後還以一個悲劇收場:丈夫槍殺了妻子,然後自殺。

會有這樣的結局,或許有有心理層面的問題,但從海外置業的角度,有一些要點還是需要強調。

中國人在海外購房上總會犯以下幾點錯誤:

1、帶著主觀偏好選擇投資房產

關於投資房產的選擇,需要強調的是與自住房的選擇標準是不同的!

無數次聽見購房者抱怨說某個投資房的陽臺太小、衛生間沒有窗戶、是地毯不是地板、房屋外觀不夠新穎,怎麼不朝南北等等問題,但其實對於房產投資,房子本身只是一個產品, 一個媒介,一個說明投資人獲取收益的工具。

如果把房子看成一支股票或債券,你還會考慮自己是否喜歡這支股票嗎?唯一需要考慮的只應該是它的投資回報!並且是怎麼樣用最少的資金帶來最大的回報。說白了也就是物業的升值潛力,出租回報、長期持有成本、以及您的現金流。

2、土地情結

絕大多數我們的同胞都會糾結在土地這個問題上,但其實有沒有“地”不該是全部考慮!事實上加一個字才是你需要考慮的重點,“地點”!

試問,澳洲火車站旁的一房公寓,和偏遠地區的一套別墅,如果是同樣的價錢,那麼單純從投資角度上來說,你認為哪個更有升值潛力?哪個在未來出售的時候會更加搶手?

別墅的好處是含土地所有權,缺點是前期投入大、不便打理、在長期的持有成本上遠高於公寓。而相比前期投入極大的別墅,樓花(指預售的新房,交房時間在1到2年不等)給投資者帶來的資金壓力就小了很多,有時候一套別墅的錢幾乎可以分散投資兩套或更多的公寓,投資樓花讓投資人能更加靈活的操作自己的投資專案,把利益最大化,資金風險最小化。

3、房子是否會漲

這是恐怕是最常見的問題了,想反問的是房租會不會漲,工資會不會漲,水電費會不會漲,物價會不會漲,有沒有通貨膨脹?如果這些都會漲,那麼房價怎麼能不漲?

其實房價也就是所有這些東西的結合體。以澳洲為例,光是通貨膨脹,每年就是百分之4左右,如果經濟形勢好,投資房選在了一個好的地段,擁有各種升值的潛在因素,那麼7到10年完全就可以翻一倍,甚至大於一倍。除此之外,最重要的一點就是移民的增加,以墨爾本每年增加約10萬移民的增漲速度,房子的需求量也大大增加。

4、“抄底”的心態

幾乎每一個投資人都希望自己可以在最低點買入,最高點拋售。可是最低點究竟在哪裡?相信再專業,再優秀的投資專家也無法回答這個問題。只有當房價回升的時候,我們回過頭看才知道:哦!原來上次我想買沒買的時候就是最低點!

高拋低吸是每個投資者的夢想,可巴菲特也說過,想要抄底是神做的事,不是人做的事。廣大投資者應該更優先看價值,而並非價錢。

那麼,關於海外置業你應該知道什麼?www.meifang8.com

房地產投資在哪裡都是一樣,區位為王。大到整個國家的經濟環境、人口結構、產業活力等,小到所在城市的街頭巷尾、衣食住行等,都需要考量。

但與我國近十幾年開始快速城市化的背景截然不同的是:

在歐美地區,人口稀少,經濟發展也已進入穩定期,出現“浦東”的可能性是微乎其微的。紐約、洛杉磯等大城市都極為少見。

市中心尚且算不上房地產火熱的區域,更不用說是偏遠郊區,幾無增長環境與空間。

用國內的思路來指導國外房地產市場的投資,是海外置業群體自然而然的習慣,但往往也是最容易失誤的模式。

投資金額高、投資期限長,有明顯的異質性,是房產投資的主要特徵。

若是自住,生活便捷、舒適最重要;

若是投資,如何兼顧收益又保障流動性,是需要解決的核心問題。

初到一個陌生的市場,收集資訊確實有難度,但房產對很多人來說都是人生最大的一筆投資,絕對是值得花費這份時間和精力的。

我們總結了3點供大家參考:

第一,選擇相對穩定、成熟的市場,以各國大城市為主。

國家、城市的選擇是置業的第一步。只有在法律法規健全的前提下,市場訊息才會相對公開透明。

比如,英國市場全程務必有律師介入,見證交易發生;日本市場有統一的登記管理辦法,律師甚至會要求賣方對房屋全部的真實情況進行說明,包括多年前是否有人在此去世。

第二,選擇開發經驗相對豐富的開發商。

不僅因為豐富的經驗能讓專案的品質更有保障,也因為當企業以中長期運營為目標時,更有可能選擇出有競爭優勢的地段,儲備土地,進行開發。

第三,盡可能選擇本土化的服務團隊。

專業的事交給專業的人,專業是基礎。本土化的團隊對當地的真實情況更為瞭解。

雖然無法杜絕“忽悠”,但能大大降低被“二次忽悠”的概率。沒有當地從業經驗的服務團隊,可能連他是否在忽悠您,自己也說不準。

 

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

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