房地產

租金回報率怎麼定?現金、貸款不一樣

從長期的統計資料中看到,美國的房屋中間價的平均漲幅大約在7%-8%之間,扣除持有成本,扣除物價上漲的因素,大約保持在5%-6%。上漲幅度不大,但是合理,這種上漲速度是溫和而健康的。房子本來就是居所,是滿足人類居住的需求,不是投機牟取暴利的工具,也就是說買房應該是一個長期的投資,而不是短期投機。那投資房產的回報率應該怎麼計算,應該考慮哪些因素呢?下面我們來看看回報率的計算,房租的設定,和為什麼不把錢存在銀行而投資房產。

投資房產可以分為兩種情況,一種是現金買房,第二種是貸款買房。我們先來看看這兩種情況的租金回報率怎麼算,都有什麼會影響租金回報率,然後再來看看怎麼制定房租,回報率最高。

1.現金買房的租金回報率

租金回報率=每年淨房租收入/購房總價%

每年淨房租收入=年租金收入—持有房屋費用及出租衍生相關支出

購房總價:就是房屋買家支付給賣家的金額。

年租金收入:就是跟租戶約定的年租金。

持有房屋費用及出租衍生相關支出:一般包括:房產稅、房屋保險、社區費、維修費、空置期分攤、出租管理費等專案。

空置期分攤:購買的房屋有可能不能馬上找到租客,會有一段時間是空置的,因此在計算平均的淨房租收入的時候,應當把分攤到每年的空置期租金扣除。根據經驗來看,空置期分攤到年,一般為半個月的房屋租金。

物業管理費:如果委託房屋代管人幫忙照料房屋,收取租金,打點修理水電設備等…所支付的管理費,一般為每月租金的6-8%。

根據房屋類型、所在的位置和房屋狀況的不同,應當計算在內的項目也不一樣。買家可以根據具體的情況,自行判斷。例如,獨立屋一般沒有社區費,但也有些獨立屋所在區域有社區規劃、大門及社區公共設施,因此也要交社區費。城市屋一般繳納的社區費中已包括共同火險,不必另外買火險,這樣計算房屋保險費的時候,不用將火險金額計算在內。另外,房產稅的稅率在每個州也是不一樣的,從1%到3%不等,加州地產稅大多為1.2-2%,所以投資之前選擇應先確定目標房屋的稅率。

租賃經紀人幫助租賃可以大大節省您的工作和時間,專業的經紀人可以幫您選擇條件較好的租客,減少以後惡房客的困擾。租賃的傭金一般是全年租金的6%。

“物業管理費”是指,如果委託房屋代管人幫忙照料房屋,收取租金,打點修理水電設備等,所支付的管理費,一般為每月租金的6-8%。如果投資者本人在美國,或者有親戚朋友可以幫忙打理這些事情,這筆費用也就可以省下來。

案例:一棟2006年建的334 平米獨立屋,現金購買,總價$36萬,月租金$2400,該房屋的房產稅稅率為1.9%。(某市獨立屋的實例)

年租金收入=2400 x 12 = $28800

持有房屋費用及出租衍生相關支出包括:

  1. a) 房產稅:購房總價x 1.9% =$6840
  2. b) 房屋保險:$815 (各房屋因地點,新舊,保項有異,保費不同)
  3. c) 社區費:無
  4. d) 維修費:預計$300 (愈新的房子保養費愈少)
  5. e) 空置期分攤:半個月租金$1200 (一般房客訂約一年但實際租賃長度約二年)
  6. f) 出租傭金:出租傭金預計可以分攤到2年,因此=(年租金收入 x 6% )/2= $864

持有房屋費用及出租衍生相關支出總計:$10019

每年淨房租收入= $28800 – $10019 = $18781

租金回報率= 18781/360000 = 5.22%。

2.貸款買房的租金回報率

假設貸款全部採用每年分期固定還款的方式。

租金回報率 = 每年淨收入 / 自付額%

每年淨收入= 年租金收入 – 持有房屋費用及出租衍生相關支出—年固定還款額。

自付額(頭款)即購房總價扣除銀行貸款的部分。

持有房屋費用及出租衍生相關支出一般包括:房產稅、房屋保險、社區費、維修費、空置期分攤、出租管理費等專案。這裡要特別解釋一下“空置期分攤”。

案例:一棟2006年建的334 平米獨立屋,購買價$36萬,自付額(30%)為$108000貸款額$252000 (30年分期固定攤還,利率4%,貸款月付$1,203.09),月租金$2400。

年租金收入=2400 x 12 = $28800 (某市獨立屋的實例)

持有房屋費用及出租衍生相關支出包括:

  1. a) 房地產稅:購房總價 x 1.9% =$6840
  2. b) 房屋保險: $815 (各房屋因地點,新舊,保項有異,保費不同)
  3. c) 社區費:無
  4. d) 維修費:預計$300
  5. e) 空置期分攤:半個月租金$1200
  6. f) 出租傭金:年租金x 6% )/2= $864(注2013年5月數據,租金已降至2-3%)

持有房屋費用及出租衍生相關支出總計:$10019

年固定還款額 = $1,203.09×12=14437.08

每年淨收入= $28800 – $10019 – $14437.08= $4343.92

租金回報率 = 4343.92/108000 = 4.02%。

以上的例子如果需要管理麼司代管,當然就要另一筆開銷,管理費假定為6%=1728 每年淨收入就只剩餘$2615.92

租金回報率 = 2615.92/108000 = 2.42%。

3.合理設定房租,資金回報率更高

購買的房屋一般很少能立刻找到租戶,因此幾乎總會有一段時間是空置的。所以在計算每年平均的淨房租收入的時候,應當把分攤到每年的空置的那段時期的租金扣除。根據我們的經驗,一般租賃合同為一年期,但可到期續約,實際的平均租賃長度可以估計為2年,平均的空置時間可估計為一個月,因此空置期分攤到年即半個月的房屋租金。通過確定合理的房租價格,就可以將空置期有效降下來。因為大多數租戶對房屋租金很敏感,租金越低,就能越快把房子租出去。

年租金收入就是跟租戶約定的年租金。為了估計一棟房屋的未來年租金收入,可以將附近社區同等條件的已出租房屋的租金拿來比較。例如,通過房產經紀人的幫助,找出周圍同等條件已出租的10套房屋,看看這些房屋的年租金收入,就可以大致估計出自己想要投資的房屋的未來租金收入。但是這裡有個技巧,一定不要拿這10套房租中租金最高的那一套作為參照,因為這樣很可能會使你預計的租金收入虛高。比較正確的方法是找到出現次數最多的租金價格,然後以這個數位,或者比這個數位稍低的價格作為你的參照。以後在實際出租房屋的時候,也應當遵循這個方法來確定房租價格根據我們房產經紀人的長期經驗,這樣做可以吸引到更多的租戶來看房,房屋也能更快地租出去,這樣空置期就縮短了。比較一下,如果定過高的房租價格,肯定鮮有人來問津,房屋將會空置很長一段時間。最後綜合下來算一筆賬,前者的收益肯定要更高。

設置合理的房租價格還有個好處,就是對你的房屋感興趣的租戶很多,所以房屋業主可以在提出租房申請的租戶中挑選到信用、品行最好的租戶。這很重要,如果遇到信用不好的租戶,業主就慘了。很可能第一個月會按時收到房租,以後房租就很難收齊了。收不到房租,業主只有驅逐租戶。按照美國的法律,驅逐租戶要走一個比較複雜的程式,對於業主來說,不但損失了收益,而且帶來一系列麻煩。如果租戶的生活習慣不好,也會給房屋帶來不必要的損害,以後房屋的維修費就高了。總之,設定合理的房租價格,選擇適合的租戶,對於房屋出租收益的保障,非常重要。

4.投資房產和銀行存款對比

雖然房產的建築物部分會折舊,但是建築物下面的土地卻永遠屬於業主,而且會隨著當地的經濟發展而升值。持有一套房產,就像持有一檔股票。你不但每年可以獲得固定的分紅,而且還擁有了未來資產增值的機會。根據長期統計美國房地產每年平均升值約為6%,所以如果從這個角度來考慮問題,投資並持有房產,相對於銀行存款,是一種更優的投資選擇。所以在加州,如果淨租金回報率5%以上,那可以看做是值得投資的適當房產了。大家周圍有許許多多投資房地產發財的實例,但你聽過因存銀行利息而發的嗎?

我們在計算房屋的投資回報時,除了租金回報率以外,同時更要知道每個城市的升值潛力,因為在全美國大都市,受歡迎的都市都表現出像爾灣市的現象,房屋升值快,但是相對租金回報較低,綜合兩項條件,一般租金回報占的比例較小,往往側重於升值比率。

 

(文章來源:美房吧,meifang8kefu)

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