星期三, 20 10 月

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美國房市隨時崩盤?專家:2大理由支撐,不可能發生!
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美國房市隨時崩盤?專家:2大理由支撐,不可能發生!

過去一年由於新冠疫情推動在家工作和上學,房市一直呈現白熱化。但是消費者越來越擔心即將出現泡沫,並且隨時可能破裂。谷歌上周指出,搜索“房市何時崩盤?”在過去一個月飆升2450%;“為什麼房市場這麼熱?”的搜索量在短短一周內翻了一倍。 而且,顯示房市可能正處泡沫最有說服力的問題:“我該為2021年中意的房子高於報價多少”在同周躍升350%。衡量房價的CoreLogic資料顯示2月房價年增10.4%,為2006年以來最大。 CoreLogic首席經濟學者諾薩夫特(Frank Nothaft)表示:“供不應求情況嚴重,同時創紀錄的低房貸利率正在推動千禧世代和X世代的購房欲望。” 根據realtor.com的資料,與一年前同期,目前活躍的待售房屋數量大約只有去年一半,導致競爭加劇到買方必須大幅加碼競標價才有機會。房地產經紀公司Redfin表示,本月初有42%的房屋售價高於標價,比去年同期高出16個百分點。 Redfin首席經濟學者菲爾維勒(Daryl Fairweather)認為,房貸申請量減少代表某些人因為缺乏買得起的房屋而退出市場。如果這種趨勢持續下去,那可能意味著“還不會陷入失控的房價投機或房地產泡沫中”。 諾薩夫特說,隨著房貸利率上升以及購房者觸及承受最高點,預計全國房價年漲幅將降到3%左右,但因地而異。 根據Black Knight的報告,在美國百大房市中,有近75%房價年成長率在10%以上。漲幅最大的房市可能面臨的風險最大。 建商正在緩慢增加供應,而新的紓困措施可能會提供助力。隨著經濟重啟和更多人接種疫苗,城市可能會重生,從而消除郊區競爭帶來的壓力。那麼,房市會崩潰嗎?不太可能。 但毫無疑問,它會冷卻,但與10年前的大規模崩盤不同,房貸承保現在非常嚴格,因此大多數屋主可以負擔得起目前所居住的房屋。如果房價在某些市場趨冷甚至開...
2021年貸款攻略 如何利用現有的房屋淨值投資
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2021年貸款攻略 如何利用現有的房屋淨值投資

由於貸款利率處於歷史新低,南加州房地產業正邁入經濟蕭條以來的最紅火勢頭,想要順利買到房,前期準備必先瞭解貸款條件,信用、收入、工作是否穩定?如果不符合就需事先找到解決方法,才能順利買到想要的房子。對於大多數人,買房時都不是現金交易,貸不到款就買不成房,貸款就成決定性關鍵。 貸款可以找銀行,也可以找貸款公司,只有找貸款公司才會有多種選擇,才能在眾多銀行中尋找利率最低的一家,或尋找適合你情況的貸款。 以下我們來探討; 首先先瞭解2021年利率走向,貸款應注意事項; 遇到多人競標買房如何成功搶到房; 信用分數決定利率高低,如何3天內增加信用分數; 何利用現有房屋淨值做最好的投資;因為疫情,銀行對貸款審核方式如何; 加州第19號提案,對55歲以上自住屋主能節省多少稅? 2021年房貸利率的走向,現在做貸款應該注意什麼? 根據6大聯邦機構及大銀行的預測平均數,利率2.65%會往上走到接近3%的利率,如果你現在做貸款要趕快鎖定利率,如果還沒有貸款的話在此提醒務必及早開始。以下是2021年各大機構的預測;房利美預計30年利率2.275%,富國銀行2.875%,房地美3%,National Association Home Build(NAHB)3%,NAR預計不到3%MBA預計超過3.25%,所以這利率照正常走向,如果沒有什麼壞消息是要往上走的。 聯邦政府為了不讓通貨膨脹太厲害,實施每個月$1200億購買房屋貸款的債券,所以說每個人做的房利美、房地美貸款如30年固定,這個債券賣到哪裡去了呢?這個是用房地產做抵押來包裝的一個不動產抵押貸款證券Mortgage-Backed Security,所以聯准會是用這種方式來降低通貨膨脹的壓力。因此未來一年房價成交量會越來越高,未來90天的貸款利率會如何? 相比201年最高4.84...
貸款買房需滿足什麼條件和流程?
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貸款買房需滿足什麼條件和流程?

海外置業,多數是投資行為,海外貸款買房會讓資金使用效率更高,稍有經濟常識的人都會知道,單純從金錢上計算,貸款買房然後拿余錢理財肯定比全款划算,而且貸款越多時間越長越划算。 如果購房者想要在海外貸款買房,除了要滿足當地申請貸款的條件,還要按照當地的貸款流程辦事。一般情況下,銀行會要求買房人提供收入證明、銀行流水及資產證明申請預審批,預審批通過後,才能真正與賣家簽訂合同,再繼續辦理購房貸款。 一、申請海外購房貸款要滿足哪些條件? 允許海外購房的國家基本上允許貸款購房,購房人至少要準備收入證明、銀行流水及資產證明這三類材料,各國還可能有自己的一些要求。 比如美國,想要申請美國的購房貸款,除了要有收入證明、銀行流水和資產證明,你還要滿足另外兩個條件: ①貸款首付比例達到40%; ②可貸款的總金額多不能超過300萬美元,部分銀行不能超過150萬美元。 二、海外購房要什麼時候申請貸款? 1、賣家出價前申請預審批 在國外貸款購房需要銀行預審批,拿到銀行的預批函後才有向賣家出價的資格,否則,如果以貸款購買人的身份向賣家提供正式的出價函,但沒有銀行的預批函,賣家是不予理會的。 銀行拿到申請人的資料後,會在很短的時間內給予回饋。 2、簽合同後向銀行正式提交貸款申請 在簽訂正式的買賣合同後,購房者需攜帶銀行要求的貸款申請材料、房產買賣合同,向銀行正式申請貸款。 三、申請海外購房貸款的一般流程是什麼? 拿到預批函後,要在60~90天內完成簽約。簽約後需向銀行正式申請貸款,確保在過戶時能夠放款。 1、拿預批函 申請人需提供銀行所需材料,銀行審批之後,會出具預批函(注明銀行高貸款金額,明確可購物業高價位)。 提供預批函時,還會鎖定前一次洽談中確定的貸款利率和條件,鎖定時間一般是60-90天,超過這一事...
交易過程不熟悉,如何尋找地產經紀
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交易過程不熟悉,如何尋找地產經紀

買房或賣房如果對買賣過程不熟悉,可能不小心漏掉必要的步驟,事後得加倍費時費神彌補,甚至在談判時,無法爭取到公平交易,所以最好找一位適任的地產經紀從旁協助。 該何時開始尋找經紀人員? 即使您還沒完全準備好公開出售房子、也還不清楚哪個房貸機構最適合,也可開始搜尋地產經紀。 如果您首次購屋,地產經紀可幫忙選擇房貸;在申請預先批准前,可針對您的財務問題和需求進行討論,再根據預算搜索最適合的房屋。對賣家來說,愈早找經紀愈好,避免高估房價或者犯其他錯誤。 如何找到合適的地產經紀? 首先確定要找「代理」(Agent)、「房地產經紀」(Realtor)或「經紀人」(broker)?這些名稱的不同在於從屬關係或認證級別。「代理」持有房屋所在州頒發的房產執照;「房地產經紀」是全國房地產經紀人協會的成員,截至今年6月,全美超過130萬人;「經紀人」必須具備額外教育和經驗,通常還可獲得額外的認證。 無論您是買方或賣方,都想找專為買方、或專為賣方的經紀;但有時候,您可能會發現有些經紀人隸屬于團隊,專注于買賣之餘,仍保持團結,以提供全面服務。 地產經紀提供哪些服務? 就買方經紀來說,首次購屋者可在經紀人員協助下瞭解過程中的每一步,將帶您參觀房屋、提供維護費用的建議,還協助您在家裡整理報價(包括價格、條件和其他期望),然後聯繫賣方經紀提出報價,並在談判時與您聯繫,最後由您作出最終決定。 至於賣方,可借助賣方經紀的建議為賣房預作準備,諸如找承包商進行更新、或者只需稍作整理,還將協助訂出合理房屋售價;一旦房屋正式出售,地產經紀將透過各個網路平臺銷售房屋、並聯繫其他代理,當有人感興趣看房屋,賣方經紀將提供看房,並作為您和買方之間的聯絡人。 多數情況下,經紀按佣金支付,通常是售價的5%到6%,在美國大部分地區,賣方在買方支付買房費後支付經紀費用,然後,...
要投資美國房產這些法律知識你瞭解嗎?
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要投資美國房產這些法律知識你瞭解嗎?

中國人投資問題美國房地產市場有以下幾個法律問題:所購買不動產風險、政府許可風險、環境風險、勞工風險、土地買賣、施工管理等。 一、所購買不動產風險: 1、財產範圍 對于所要購買的不動產區分不同情況,中國投資人應確認相關的物業財產範圍和產權情況。例如,如果購買的是商場或酒店,所需要確認的財產範圍不僅包括相關土地和地上建築,還應包括建築內的設備設施、與該商業物業經營相關的證照、客戶名單等商業秘密、測繪圖紙或其他無形資產。如果購買的土地用于開發,則可以要求賣方給予必要的可研調查期,以便對土地相關情況作更詳盡的調查,以確定是否適合作符合相關目的的商業開發。 2、產權調查 中國投資人應對所要購買的不動產物業進行相關的產權調查,確認是否存在產權瑕疵。產權調查可由產權調查公司進行,通過搜集當地政府備案的相關房地產公開信息,包括房地產歷次交易的產權變更記錄是否連續完整,是否存在抵押權、地役權或其他產權瑕疵,是否附有相關債務或者欠繳稅費等,最終形成相關地產的產權調查報告,羅列相關發現的產權瑕疵或其他問題。 上述發現的問題應由賣方在交割轉讓前予以解決。另外一個解決方案是,中國投資人可以購買不動產物業產權相關的保險,一旦發生在產權調查中未發現的產權瑕疵,可以要求由保險公司進行相關理賠。 3 、物業檢查 中國投資人應聘請專業人員對所購買的不動產物業進行仔細的檢查,包括物業建築結構、管道設施、供冷供熱供電供水系統、是否存在環境風險( 例如石棉、白蟻、管道泄漏等) 。 二、政府許可風險 1 、區劃許可 在美國從事房地產開發應注意符合區劃相關的法規要求。美國各州政府擁有立法權,並授權各市政當局制定有關土地利用方面的區劃制定法。當地的市政委員會由選民選出或市政當局任命,負責制定適合當地的區劃條例和總體規劃。 當地立法機構指定社區成員組成...
新手購房者最容易犯的5大錯誤
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新手購房者最容易犯的5大錯誤

在購房的過程中下錯注是非常常見的,但是,由于房產金融風險高,一個錯誤的舉動可能讓您損失一大筆錢。 從搜索房屋直到第三方代理結束,在這個過程中有許多事情是你需要考慮和做的。下面我們列舉了5個購房者常見的錯誤,並針對這些錯誤給出了相應的提示。 認為在報價之後尋求降價完全可行 我們知道,全國各地的房地產市場都在升溫,許多地方都是售價高于要價。一些買家通過報高價來贏得競標,而目標卻是想在代管期間通過信用積分來協商價格。 這中策略有時可能凑效,特別是在一些較冷的市場。但我們現在處在競爭激烈的買家市場,所以不要指望它。買房很可能會備份多個買家報價,並希望交易能快速順利完成,如果您寄希望于無保證的信用分,那麼您可能得不償失。 Tips:做好心理準備,提供你認為最好的報價。 在最後一刻尋求信用積分 在休斯頓,一位賣家將房子放在市場之上,並說明了這所房子的漏洞所在,買方和賣方談好之後簽訂了合同,但在檢查房屋的最後一刻卻要求扣除那些自己認為不合適的價格,買方以為賣家不會再去將房屋投入市場了,會同意這樣的請求。但事實可能會同你的期望背道而馳,賣方可能同意降低價格,但卻不會滿足你所有的請求。 買家最終放棄了這筆交易,但房子賣的很快,而且賣的比第一個買家出的錢還要高。 Tips: 當然,如果檢查發現您提出報價時不知道潛在的昂貴裝修費用,您可以提起信用訴求,但即使是站在買方角度,也不要自信的以為在最後一分鐘能讓賣家對無理請求屈服。 為了期望中的低價交易猶豫不決 每個人都想省錢,特別是在房地產這樣的高價產品上。但不幸的是,很多人為了交易未經調查的出低價,由此花了時間和金錢卻最終也沒有得到本可以得到的房子。 例如在舊金山的額一個租客花了三年時間來尋求他期待的完美交易,由此錯過了很多機會。最終他的房東想賣掉他租的房子,這讓他...
21年美國房價預計上漲12%,永久獨棟屋將更加稀缺
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21年美國房價預計上漲12%,永久獨棟屋將更加稀缺

另一個房地產泡沫正在膨脹,但與2008年破裂的房地產泡沫不同,促成該泡沫的購房者居住在這些房地產中的可能性較小。這次,投資者正在向不斷增長的租賃型獨棟別墅市場投入資金。 大蕭條過後,投資者一直在大量買入陷入困境的獨棟別墅,從而導致成千上萬套房屋被取消抵押品贖回權。但據《華爾街日報》報導,隨著這些不良資產的供應萎縮,包括私募股權公司和養老基金在內的投資者們正在與二手房市場上的首次購房者競爭。 約翰•伯恩斯房地產諮詢公司(John Burns Real Estate Consulting)首席執行官約翰•伯恩斯(John Burns)告訴該刊物:“比起一對想要買房子的年輕夫妻們,您現在擁有一個永久性的資產(房屋),目前有近五分之一已售房屋的買家買來不是用來自住的,這將使美國房屋永久性的變得更加昂貴。” 根據伯恩斯的公司的說法,預計房價在去年11%的的漲幅基礎上,今年將會上漲12%,而且2022年還將再上漲6%,房價增長的速度類似於2004年和2005年。   (文章來源:美房吧,meifang8kefu)...
買房精打細算沒錯!但是這些費用不能省!
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買房精打細算沒錯!但是這些費用不能省!

精打細算的實在人在買房時就更加精打細算了,基本上奉行能省就省的原則。在國內買房,通常準備好購房、裝修、契稅等開支就差不多了,基本上不會再有額外的花費; 但是在美國買房,除了基本的花費外,有些費用千萬不能省,那麼就跟小編一起來看看,在美國買房那些不可避免的費用吧! 1貸款起始費 這裡需要說明的是,如果買家購房需要貸款經紀人或公司,那麼貸款起始費就是給他們的手續費。 一般貸款起始費約為貸款總額的1%。各位買家在選擇經紀人或公司前最好多比較,選擇更靠譜的貸款經紀。 2信用檢查費 買家在選擇貸款公司的同時,貸款公司也會對買家的信用做相應的調查。 3估價費 貸款公司在核實房產的公平市價後,才能對買家的貸款申請給予回復。貸款公司會根據房屋的所在區域及大小計算出合理的估價費用。 4土地勘測費 買家在尋找到合適的貸款公司後,貸款公司可能會提出對所選房產進行專業的土地偵測,以此來確定地產的大小界線。 為避免貸款公司提出的土地勘測費不合理,買家需要事先知道該房產所在地的平均費用。 5驗屋費 在美國買房前驗屋能較大程度上確保買家的利益。除了對基本的房屋結構做檢查外,漏水、蟲害等問題也可以做相關檢測。根據買家不同的檢測要求,費用在150-500元不等。 6律師費 美國部分地區規定房產交易時需要有律師在場,所以買家選擇的房產正處於此,那麼這筆費用則無法避免了。 7託管帳戶費用 託管帳戶的費用沒有具體的規定,會按照各地區、貸款公司、貸款類型的不同來收取費用。要注意的是,如果房產定金低於20%以下且通過美國聯邦住房管理局第一次買房貸款者,會要求強制成立託管帳戶。 8產權過戶費 房產買賣中,過戶公司作為協力廠商的仲介機構將保證買房錢款的安全。過戶公司可以選擇貸款公司的推薦或買家自行尋找。 ...
經濟低迷,投資房地產的好處
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經濟低迷,投資房地產的好處

房地產投資滿足了各種投資者的需求,包括多元化和創收。因此,瞭解經濟衰退期間房地產投資在投資組合中的價值非常重要。當股市表現良好時,隨著投資者擁有更多的資本,價格往往會上漲。當股市表現不佳時,正在尋找其他機會的投資者會發現房地產是避風港。 換句話說,經濟放緩可能是購買房地產的原因,而不是避開它。經紀人Mihal說,對房地產價格和經濟衰退環境的錯誤假設可能會使投資者無法進行房地產投資,無論它是房地產投資信託基金(稱為REIT)還是購買租賃房地產。她說:“上次經濟衰退是由房地產泡沫引起的,這一事實在投資者看來仍然很強烈,使他們認為經濟衰退導致房地產價格下跌。”“即使在最近五次衰退中的三次中,房地產價值實際上仍在增長。” 以下是進入低迷週期時投資房地產的好處: 1、物業投資可以產生穩定的現金流收益 考慮進行房地產投資的主要原因之一是創造收入的機會。房地產投資信託或REIT可以提供股息收入;直接所有權使投資者可以賺取租金收入。作為收入來源,房地產投資往往會在經濟衰退時提供可預測性。 “收益率的一致性使房地產投資更適合於度過衰退,”賓夕法尼亞州白橡樹的Synergy Group的所有者和退休顧問Jason Laux說。勞克斯(Laux)著眼於租賃物業,他說,在經濟衰退時期,租戶支付的穩定租金不會波動。他說:“他們的月租金總是到期的,與股票市場無關。” 房地產投資者在利用租金收入來抵消經濟衰退的影響方面擁有另一優勢。勞克斯說,當他們控制租金價格時,他們有能力對沖通脹和改變利率。例如,在續租時提高租金,可使投資者跟上與通貨膨脹相關的價格上漲。在這方面,勞克斯表示,與經濟衰退時期的股票和債券相比,這種資產類別可以提供更大的靈活性。 2、房地產對波動的敏感性通常較低 如果股價大幅波動,那麼股市的波動可能會加劇投資者的經濟衰退困境。這會直接影響投資...
租金回報率怎麼定?現金、貸款不一樣
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租金回報率怎麼定?現金、貸款不一樣

從長期的統計資料中看到,美國的房屋中間價的平均漲幅大約在7%-8%之間,扣除持有成本,扣除物價上漲的因素,大約保持在5%-6%。上漲幅度不大,但是合理,這種上漲速度是溫和而健康的。房子本來就是居所,是滿足人類居住的需求,不是投機牟取暴利的工具,也就是說買房應該是一個長期的投資,而不是短期投機。那投資房產的回報率應該怎麼計算,應該考慮哪些因素呢?下面我們來看看回報率的計算,房租的設定,和為什麼不把錢存在銀行而投資房產。 投資房產可以分為兩種情況,一種是現金買房,第二種是貸款買房。我們先來看看這兩種情況的租金回報率怎麼算,都有什麼會影響租金回報率,然後再來看看怎麼制定房租,回報率最高。 1.現金買房的租金回報率 租金回報率=每年淨房租收入/購房總價% 每年淨房租收入=年租金收入—持有房屋費用及出租衍生相關支出 購房總價:就是房屋買家支付給賣家的金額。 年租金收入:就是跟租戶約定的年租金。 持有房屋費用及出租衍生相關支出:一般包括:房產稅、房屋保險、社區費、維修費、空置期分攤、出租管理費等專案。 空置期分攤:購買的房屋有可能不能馬上找到租客,會有一段時間是空置的,因此在計算平均的淨房租收入的時候,應當把分攤到每年的空置期租金扣除。根據經驗來看,空置期分攤到年,一般為半個月的房屋租金。 物業管理費:如果委託房屋代管人幫忙照料房屋,收取租金,打點修理水電設備等…所支付的管理費,一般為每月租金的6-8%。 根據房屋類型、所在的位置和房屋狀況的不同,應當計算在內的項目也不一樣。買家可以根據具體的情況,自行判斷。例如,獨立屋一般沒有社區費,但也有些獨立屋所在區域有社區規劃、大門及社區公共設施,因此也要交社區費。城市屋一般繳納的社區費中已包括共同火險,不必另外買火險,這樣計算房屋保險費的時候,不用將火險金額計算在內。另外,房產稅的稅...